【積算82.5%】埼玉県川口市・西川口駅 徒歩13分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川口市西青木4丁目 |
| 最寄駅 | JR京浜東北線 西川口駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 82.5%積算 82.5% |
| 価格 | 18,000万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 5.47% |
| 構造 | 重量鉄骨造 |
| 築年 | 2014年1月築(築12年) |
| 土地面積 | 278㎡ |
| 建物面積 | 349.38㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 8,062万円 |
| 建物積算価格 | 6,782万円 |
| 積算価格合計 | 14,844万円 |
| 物件価格 | 18,000万円 |
| 積算割合 | 82.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥290,000/㎡ × 土地面積 278㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥300,000/㎡ × 延床面積 349.38㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数34年
- 2014年1月築(築12年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +11.5%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 260,000 | — |
| 2025年 | 280,000 | +7.7% |
| 2026年 | 290,000 | +3.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真9枚に当たり、構造の種別と私道負担の扱いという積算を左右する2点をどう判断したかを開示しています。
確認できていないこと
- 構造が重量鉄骨造か軽量鉄骨造かは掲載からは確定できません。軽量鉄骨造の場合、積算割合は64.2%まで下がります。
- 南側の前面私道について、持分の有無・割合、位置指定道路かどうか、私道負担67平方メートルが土地面積に含まれるかは掲載に記載がありません。含まれる場合の積算割合は71.7%です。
- 前面の私道に路線価が付いていない場合、隣接する区画道路の290千円を借りて評価しています。特定路線価が設定されるとこれより低くなる可能性があります。
- 仲介元の掲載は接道・私道負担の欄が空欄で、建築確認番号の記載もありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR京浜東北線「西川口」駅から徒歩13分、川口市西青木4丁目の一棟マンションです。青木町公園に近い平坦な住宅街で、マルエツやファミリーマートが約300m圏にあり、上野・東京方面へは京浜東北線1本で出られます。
鉄骨造3階建・2014年1月築の1LDK×9戸、延床349.38平方メートル、土地278平方メートル(所有権)。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率160%)、市街化区域、駐車場はありません。現況は満室の賃貸中で、想定年間賃料984万円・表面利回り5.47%です。
売出価格は1億8,000万円。令和8年分の相続税路線価は290,000円/平方メートルで、土地の積算評価は8,062万円。建物は重量鉄骨造(再調達単価30万円/平方メートル・法定耐用年数34年・築12年)として6,782万円と見込み、合計の積算割合は82.5%です。路線価は令和6年の260,000円から3年で11.5%上昇しています。
⚠️ この積算割合は2つの前提の上に成り立っています。第一に、掲載の構造欄は「鉄骨造」のみで重量・軽量の区別がなく、写真のALCパネル外壁・出幅約1.2mの片持ちバルコニー・3階建の意匠から重量鉄骨と判断しました。軽量鉄骨造(耐用年数22年・築12年で残10年)なら建物は3,494万円となり、積算割合は64.2%まで下がります。第二に、別業者の掲載に「私道 南4.00m・私道負担面積67.00平方メートル」とあり、持分割合や「含む」の記載がありません。この67平方メートルが土地278平方メートルの内数だとすると有効宅地は211平方メートルとなり、積算割合は71.7%です。ただし内数とみなすと延床349.38平方メートルが容積率160%を超えて2014年の建築確認と整合しないため、別筆(控除なし)として計算しています。構造の種別と私道の持分・内訳は取扱会社への確認が必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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