【积算82.5%】埼玉县川口市・西川口站步行13分钟的整栋住宅楼
物业概要
| 所在地 | 埼玉县川口市西青木4丁目 |
| 最近车站 | JR京滨东北线 西川口站 |
| 步行 | 步行13分钟 |
| 积算比例 | 82.5%积算 82.5% |
| 价格 | 18,000万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 5.47% |
| 结构 | 重型钢结构 |
| 建成年份 | 2014年1月建成(房龄12年) |
| 土地面积 | 278㎡ |
| 建筑面积 | 349.38㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 8,062万日元 |
| 建筑积算价格 | 6,782万日元 |
| 积算价格合计 | 14,844万日元 |
| 物业价格 | 18,000万日元 |
| 积算比例 | 82.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥290,000/㎡ × 土地面积 278㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥300,000/㎡ × 建筑面积 349.38㎡ × 剩余耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数34年
- 2014年1月建成(房龄12年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +11.5%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 260,000 | — |
| 2025年 | 280,000 | +7.7% |
| 2026年 | 290,000 | +3.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬刊登信息，而是查阅了令和8年度路线价图和刊登的9张照片，并说明了如何判断左右积算的两个要点：结构类型和私道负担的处理。
尚未确认的事项
- 结构为重型钢骨造还是轻型钢骨造无法从刊登中确定。若为轻型钢骨造，积算比率降至64.2%。
- 关于南侧的前面私道，刊登中没有持分的有无及比例、是否为位置指定道路、私道负担67平方米是否包含在土地面积内的记载。若包含，积算比率为71.7%。
- 若前面私道未设定路线价，则借用相邻区划道路的290千日元进行评价。设定特定路线价后可能低于此值。
- 中介方的刊登中接道和私道负担栏为空白，也没有建筑确认编号的记载。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于川口市西青木4丁目的整栋公寓楼，距JR京滨东北线「西川口」站步行13分钟。地处青木町公园附近的平坦住宅区，约300米范围内有Maruetsu超市和FamilyMart，乘京滨东北线可直达上野、东京方向。
钢骨造3层、2014年1月建成，1LDK×9户，建筑面积349.38平方米，土地278平方米（所有权）。第一种住居地域（建蔽率60%、容积率160%），市街化区域，无停车场。现状为满租出租中，预计年租金984万日元，表面收益率5.47%。
售价1亿8,000万日元。令和8年度继承税路线价为每平方米290,000日元，土地积算评价为8,062万日元。建筑按重型钢骨造（再调达单价30万日元/平方米、法定耐用年限34年、房龄12年）估算为6,782万日元，合计积算比率为82.5%。路线价自令和6年的260,000日元起三年上涨11.5%。
⚠️ 该积算比率建立在两个前提之上。第一，刊登的结构栏仅为「钢骨造」，未区分重型与轻型；我们根据照片中的ALC板外墙、出挑约1.2米的悬臂阳台和3层建筑的设计判断为重型钢骨。若为轻型钢骨造（耐用年限22年，房龄12年剩余10年），建筑为3,494万日元，积算比率降至64.2%。第二，另一家公司的刊登记载「私道 南4.00米、私道负担面积67.00平方米」，没有持分比例和「含」的记载。若这67平方米包含在278平方米土地之内，有效宅地为211平方米，积算比率为71.7%。但若视为内数，建筑面积349.38平方米将超过容积率160%，与2014年的建筑确认不符，因此按另一地块（不扣除）计算。结构类型和私道的持分、内訳需向经办公司确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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