【積算84.6%】東京都杉並区・阿佐ケ谷駅 徒歩14分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都杉並区本天沼1丁目2-10 |
| 最寄駅 | JR中央線 阿佐ケ谷駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩14分 |
| 積算割合 | 84.6%積算 84.6% |
| 価格 | 11,000万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 4.32% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2015年9月築(築11年) |
| 土地面積 | 150.48㎡ |
| 建物面積 | 148.32㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 11,000万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 7,674万円 |
| 建物積算価格 | 1,631万円 |
| 積算価格合計 | 9,306万円 |
| 物件価格 | 11,000万円 |
| 積算割合 | 84.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥510,000/㎡ × 土地面積 150.48㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 148.32㎡ × 残存耐用年数11年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2015年9月築(築11年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +15.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 510,000 | +8.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図2枚と掲載の外観写真2枚に当たって、路線価の代表値と敷地まわりの高低差を確認しています。
確認できていないこと
- 前面道路の幅員は約3.95mと4mをわずかに下回ります。セットバックの要否と面積、接道の長さは掲載に記載がありません。
- 敷地の裏側(南東側)の隣地境界は写真に写っておらず、高低差の有無を確認できていません。周辺は平坦な住宅地です。
- 路線価は町丁で最も多い510千円/㎡を採っていますが、520千円/㎡の道路も同程度の本数があります。1丁目で最も低い490千円/㎡を採った場合の積算割合は81.9%です。
- 周辺施設の距離は所在地の代表点からの直線距離で、実際の歩行経路とは異なります。掲載に周辺施設の記載がないためOpenStreetMapで補いました。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東京都杉並区本天沼1丁目の一棟アパートです。JR中央線「阿佐ケ谷」駅から徒歩14分、西武新宿線「鷺ノ宮」駅からも徒歩18分で、阿佐ケ谷から新宿までは快速で約10分です。杉並第九小学校と同じ街区にある平坦な住宅地で、所在地の代表点から直線で約80mにコンビニエンスストア、約150mに食品スーパーがあります。
価格は1億1,000万円、2015年9月築(築11年)の木造2階建・4戸(1K×2、1LDK×2)です。土地150.48㎡、延床148.32㎡、権利は所有権。用途地域は第一種低層住居専用地域、建ぺい率50%・容積率100%(一部60%・150%)。現況は満室の賃貸中で、満室想定の年間収入は475.8万円、表面利回りは4.32%と掲載されています。売買にあたっては指定会社による賃貸管理(管理手数料は集金賃料の5.5%)が条件とされています。
積算は令和8年分の路線価510千円/㎡(本天沼1丁目の区画道路で最も多い値)で、土地が約7,674万円、建物が残り11年分で約1,632万円、積算割合は84.6%です。物件が接する道路は1段高い520千円/㎡とみられ、その値なら86.0%になります。1丁目で最も低い490千円/㎡でも81.9%です。路線価は2024年440千円→2026年510千円と2年で約16%上がっています。
掲載の外観写真2枚では、建物は通学路の緑帯がある平坦な前面道路に直接面し、道路沿いは化粧ブロック2段(高さ約0.3〜0.4m)とフェンスだけで、擁壁や階段接道は見られません。両隣とも地盤は同じ高さで、隣家とは離れた独立棟です。⚠️前面道路の幅員は約3.95mと4mをわずかに下回り、セットバックの要否は掲載に記載がありません。敷地の裏側の境界も写真では確認できていません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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