【積算90.8%】埼玉県上尾市・北上尾駅 徒歩13分の戸建

埼玉県上尾市浅間台2丁目、JR高崎線「北上尾」駅から徒歩13分の新築戸建です。上尾駅からはバス6分「弁財入口」停留所下車で徒歩13分、桶川駅へは車で約3kmの位置にあります。掲載元が示す周辺施設はローソン上尾浅間台三丁目店 徒歩3分、スーパーヤオヒロ浅間台店 徒歩6分、大石中学校 徒歩13分、大石小学校 徒歩19分です。用途地域は第一種住居地域(一部第一種低層住居専用地域)で建ぺい率60%・容積率180%(前面道路幅員による制限あり)、景観法の規制、宅地造成工事規制区域、高さの最高限度、日影制限、建築基準法22条区域の指定があります。

「KIP上尾市浅間台2期」の1号棟で、木造2階建・2026年3月完成の4LDK、延床105.16㎡(実測)、土地106.67㎡(実測)です。権利は所有権、私道負担なし、接道は南東側の幅員4.5m公道(アスファルト舗装)への一方接道で、区画図では間口8.956m×奥行約11.9mの整形地です。駐車は屋外の並列2台でビルトイン車庫はありません。長期優良住宅・BELS・設計住宅性能評価書・フラット35S適合・ZEH水準の表示があり、建築確認番号は第HPA-25-13003-1号、現況は空室で即引渡可です。健美家では戸建賃貸として掲載されていますが賃料・利回りの記載はなく、単世帯向けの新築住宅として出ている物件です。同一物件がSUUMO(ホームトレードセンター大宮店・3,599万円・2026年9月14日価格更新)と健美家(サンシティホーム大宮本店・3,999万円)に掲載されており、価格は最安の3,599万円を採っています。

積算評価は、令和8年分の路線価図(図番号38139・38132)で浅間台2丁目の区画道路をすべて拾い、最も多く現れる115,000円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。土地の積算は約1,227万円、建物は築0年で約2,314万円、合計約3,540万円で価格3,599万円に対し98.4%です。物件の番地は非公開で、接道する道路が115,000円/㎡の帯か隣の110,000円/㎡の帯かは確定していませんが、110,000円/㎡を採っても96.9%、町丁内で最も高い125,000円/㎡なら100.6%で、どの帯でも結論は変わりません。健美家の掲載価格3,999万円で計算した場合は88.5%です。

健美家の写真3枚とSUUMOの現地写真4枚・区画図では、前面道路と敷地の駐車スペースは同じ高さで(縁石約10cm)、玄関ポーチは3段(高低差約0.5〜0.6m)、南西側の隣地境界は高さ約0.4〜0.5mの低い塀で両側の地盤は同じ高さ、北東側の隣地とも同じ高さで、擁壁・階段接道・法面は見当たりません。国土地理院の5mメッシュ標高でも周辺の街区は標高17.3〜18.5mの平坦地で、浅間台の台地の縁にあたる段差は物件周辺にはありません。整形地で旗竿地・連棟ではありませんが、⚠️裏手(北西側)の境界は写真に写っておらず、宅地造成工事規制区域の指定もあるため、そちらの高低差は現地確認が必要です。