【积算136.4%】埼玉县所泽市・狭山丘站步行7分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县所泽市狭山ケ丘2丁目28番地7 |
| 最近车站 | 西武池袋・丰岛线 狭山丘站 |
| 步行 | 步行7分钟 |
| 积算比例 | 136.4%积算 136.4% |
| 价格 | 430万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1968年8月建成(房龄58年) |
| 土地面积 | 51㎡ |
| 建筑面积 | 41.19㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 430万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 586万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 586万日元 |
| 物业价格 | 430万日元 |
| 积算比例 | 136.4% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥115,000/㎡ × 土地面积 51㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 41.19㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1968年8月建成(房龄58年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +4.5%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 110,000 | — |
| 2025年 | 115,000 | +4.5% |
| 2026年 | 115,000 | ±0.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们查阅了令和8年度的路线价图、房源照片和国土地理院的标高数据,确认了这处仅接私道、重建附有条件的物件的数值依据和注意事项。
尚未确认的事项
- 需恢复的西北侧位置指定道路的位置、面积,以及是否包含在土地51.00㎡之内,房源均未列明,重建条件需向经办公司和所泽市确认。
- 超出容积率的程度,以及约13.94㎡未登记增建部分的处理(是否需要登记或整改),无法从房源得知。登记地目仍为山林一事的处理也同样不明。
- 门前私道的现况宽度仅写为"不足4m",未记载实测值及通行・挖掘同意的有无。
- 西北侧(背面)及侧面深处的边界未出现在照片中,该侧的高差和挡土墙的有无尚未确认。
- 目前为空置,房源未记载预期租金或收益率。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️本物件重建时附有条件。房源注意事项中写明:"重建时需恢复西北侧的位置指定道路""超出容积率""有约13.94㎡未登记的增建部分(依据公课证明)"。房源并未写明不可重建,但现有建筑无法原样翻建。接道仅为东南侧的私道,指定宽度4m,但现况宽度不足4m,并附有私道172㎡中1/17的持份。登记地目仍为山林。登记建筑面积41.19㎡加上约13.94㎡的未登记增建部分约为55㎡,超过了用地51.00㎡乘以容积率100%所得的51㎡。需恢复的道路部分面积未在房源中列明,若该部分包含在土地51.00㎡之内,可建房的有效宅地将相应缩小,土地积算额也会随之下降。每平方米土地约84,000日元的价格,可以看作反映了上述限制。
本物件是位于埼玉县所泽市狭山丘2丁目的出租用独栋住宅。距西武池袋线"狭山丘"站步行7分钟,距"武藏藤泽"站步行16分钟。所在地为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%・容积率100%)的住宅区。以国土地理院地址检索所得28番地的地点为基准,直线约330米有Big-A,约430米有Mammy Mart超市,约510米有萨莉亚(店铺位置依据OpenStreetMap的登记,并非距房屋本身的距离)。建筑为1968年8月建成的木造2层・2K,登记建筑面积41.19㎡。土地为登记簿面积51.00㎡的所有权,无停车位。价格430万日元。目前为空置,房源未记载预期租金或收益率。
路线价采用令和8年度的115千日元/㎡。狭山丘2丁目的区划道路分布在110〜120千日元/㎡之间,此为其中最常见的值。2024年110千日元→2025年115千日元→2026年115千日元。本物件所接的私道没有设定路线价,实际评估可能低于该值(若为110千日元,积算比例为130.5%)。建筑已有58年房龄,超过木造的法定耐用年限22年,因此建筑积算为零,积算比例仅由土地得出。未登记的增建部分未计入建筑面积。即使需恢复的道路部分包含在用地之内,只有当有效宅地低于约37.4㎡时,积算比例才会低于100%。
房源照片中外观仅有1张,是从东南侧私道拍摄的。私道与用地基本同高,道路边有约0.4〜0.6m的砌块围墙和绿化带,到玄关的台阶只有1级。左右邻居的地面高度一致,彼此之间留有间隙,属于独立的独栋住宅。西北侧(背面)及侧面深处的边界未出现在照片中。价格低廉,可以说是重建时恢复道路、超出容积率、未登记增建以及仅接私道等条件的反面。如考虑购买,需事先向经办公司和所泽市确认重建条件和私道的权利关系。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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