【積算131.8%】神奈川県平塚市・平塚駅 徒歩13分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 神奈川県平塚市立野町 |
| 最寄駅 | JR東海道本線 平塚駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 131.8%積算 131.8% |
| 価格 | 6,400万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 5.98% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1994年3月築(築32年) |
| 土地面積 | 225.02㎡ |
| 建物面積 | 491.33㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 6,400万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,262万円 |
| 建物積算価格 | 5,174万円 |
| 積算価格合計 | 8,437万円 |
| 物件価格 | 6,400万円 |
| 積算割合 | 131.8% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥145,000/㎡ × 土地面積 225.02㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 491.33㎡ × 残存耐用年数15年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1994年3月築(築32年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +7.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 135,000 | — |
| 2025年 | 140,000 | +3.7% |
| 2026年 | 145,000 | +3.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が非公開のため、令和8年分の路線価図で立野町の区画道路の値の幅を確かめ、外観写真1枚と敷地配置図から、確認できた点とできていない点を分けて整理しています。
確認できていないこと
- 建物の背面・側面と隣地との高低差や擁壁の有無、地下1階の車庫(2台分)の出入口の位置と車路の勾配は、確認できた外観写真1枚には写っていません。現地確認または仲介会社への問い合わせが必要です。
- 楽待の注記では「全7戸の区分所有権」で、一棟売りですが各戸ごとの区分登記です。登記の形態(区分された7つの内訳)と敷地権の内容は売主への確認が必要です。
- 番地が非公開のため、物件が接する道路の路線価は特定できていません。立野町の区画道路(130〜150千円/㎡)のどれを採っても積算割合は126.6〜133.6%です。
- 表面利回りは満室想定年収による6.27%と備考の約5.98%が食い違っています。サブリース3戸の賃料条件と、解除に要する賃料6か月分の金額は掲載からは分かりません。
- 延床491.33㎡に地下車庫の54.60㎡が含まれるかは図面からの見込みで、登記上の床面積の内訳は確認できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR東海道本線「平塚」駅から徒歩13分、神奈川県平塚市立野町の一棟マンションです。第一種住居地域(建ぺい率80%・容積率200%)の市街化区域にあり、敷地は東側の幅員6mの公道に接しています。周辺施設は掲載に記載がないため、OpenStreetMap の位置情報をもとに、立野町の町丁重心からの直線距離で示しています。町内のファミリーレストラン「ロイヤルホスト 平塚店」まで約280m、コンビニの「セブン-イレブン 平塚豊原店」まで約270m、スーパーの「オーケー 平塚店」まで約660mです。
価格は6,400万円です。土地は225.02㎡(公簿)の所有権で、私道負担の記載はありません。建物は1994年3月築の鉄骨鉄筋コンクリート造・地上3階地下1階建てで、延床は491.33㎡です。3DK×5戸と1DK×1戸(専有20.93〜66.05㎡)の6戸に、地下1階の車庫(54.60㎡・2台分)が付きます。⚠️一棟での売却ですが、楽待の掲載には「全7戸の区分所有権」との注記があり、建物は各戸ごとに区分登記された形です(住戸6戸と車庫1区画で7つとみられます)。登記の形態や敷地権の内容は売主への確認が必要です。取引態様は仲介で、同じ物件は2025年12月から楽待にも掲載されています。
居室はサブリース3戸・賃貸中2戸・空室1戸で、駐車場は2台のうち1台が賃貸中です。サブリースを解除するには賃料6か月分が必要とされています。満室想定年収401.32万円から計算した表面利回りは6.27%ですが、備考の想定表面利回りは約5.98%と食い違うため、記事では低い方の5.98%を載せています。積算は令和8年分の路線価145千円/㎡(立野町の区画道路で最も多い値)で土地を評価し、積算割合は約131.8%です。番地が非公開で接する道路は特定できていませんが、町丁内の区画道路の帯(130〜150千円/㎡)のどれを採っても126.6〜133.6%の範囲です。延床には地下車庫の54.60㎡が含まれるとみられ、車庫を除いて評価すると約122.8%になります。路線価は2024年135千円→2025年140千円→2026年145千円と上がっています。
⚠️確認できた外観写真は低解像度の1枚だけです。前面の道路と1階の床はほぼ同じ高さで、正面に擁壁や土留めはなく、右手の隣地とも地盤は同じ高さに見えます。一方で、建物の背面・側面と隣地との高低差や擁壁の有無、地下車庫の出入口の位置と車路の勾配は写真に写っておらず、確認できていません。地下階のある建物のため、現地確認または仲介会社への問い合わせが必要です。
融資想定
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※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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