【積算105.9%】神奈川県横浜市泉区・立場駅 徒歩16分の一棟アパート

神奈川県横浜市泉区和泉中央北1丁目の一棟アパート(木造2階建て・2戸)です。横浜市営地下鉄ブルーライン「立場」駅から徒歩16分で、相鉄いずみ野線「いずみ中央」駅も徒歩16分と2路線を使えます。第一種低層住居専用地域の住宅地で、掲載によれば和泉小学校まで約260m、セブン-イレブンまで約600m、ヨークマートまで約1,000mです。周辺施設のうちこの2店は掲載元の記載距離、そのほかの店舗は和泉中央北1丁目の重心からの直線距離(OpenStreetMap の位置情報)です。

価格は4,980万円、土地は301.46㎡(公簿)、建物は132.90㎡で、1997年10月築の木造2階建てです。二世帯住宅仕様で、1階がLDK15.5帖、2階がLDK13帖+バルコニーの2LDKが2戸あり、2戸に分けて貸すか、1戸に住みながらもう1戸を貸す賃貸併用にするかは買主が選ぶ形です。敷地内に駐車場3台分があり、うち1台は賃貸中です。接道は西側の幅員4.00mの公道、権利は所有権、私道負担の記載はなく、建ぺい率50%・容積率80%です。取引態様は仲介で、同じ物件が別の仲介会社からも同じ価格で掲載されています。

現況は居住中です。掲載の表面利回り4.53%は、2戸をそれぞれ月9万円で貸し、駐車場の月8千円を加えた満室想定の想定年収225.6万円に基づく数字で、実績の賃料収入ではありません。積算は令和8年分の路線価175千円/㎡で計算しています。番地が非公開のため接する道路は特定できておらず、和泉中央北1丁目の区画道路で最も多い値を代表値にしました。町丁内の区画道路は160〜180千円/㎡の帯で、最も低い160千円/㎡でも積算割合は96.9%、180千円/㎡なら109.0%です。建物は築28年の木造で積算上の価値はゼロとしており、積算割合105.9%は土地だけの評価です。路線価は2024年160千円→2026年175千円と2年で約9%上がっています。

掲載写真は外観1枚だけです。西側の前面道路から見て建物と駐車スペースは道路とほぼ同じ高さで、道路沿いのブロック塀は高さ0.5〜0.7m程度(上にメッシュフェンス)、門の内側から玄関前にも段差は見えず、擁壁・階段接道・法面は見当たりません。⚠️一方で、背面と南北の隣地境界は写真に写っておらず、隣地との高低差や擁壁の有無は写真では確認できていません。室内の写真も無く、築28年の建物の状態は現地や取扱会社への確認が必要です。