【積算103%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩10分の土地

東武東上線「新河岸」駅から徒歩10分(800m)、川越市大字寺尾の売地です。同線の「上福岡」駅も徒歩24分の距離にあります。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)で、建築基準法第22条区域に当たります。掲載元が測った距離で、ドラッグエース新河岸店が約400m、コモディイイダ新河岸店とセブンイレブン川越砂店がそれぞれ約500m、川越市立高階小学校が約800mです。

土地は79.74㎡(登記・約24.12坪)の所有権で、地目は宅地、現況は更地です。建築条件はなく、即引渡し可とされています。西側で幅4mの公道に接し、区画図で読むと間口は約13.6mです。形は北側が4.1m、南側が9.2mの台形で、北側は通路に面しています。私道負担はなく、公営水道・本下水・都市ガスが使えます。掲載写真では道路と敷地が同じ高さの平坦地で、擁壁や階段接道は見当たりません。

令和8年分の路線価115千円/㎡で土地を評価すると約917万円となり、価格890万円に対する積算割合は約103.0%です。その他制限事項には「北側通路部分持分」として4㎡の記載があります。区画図では北側の通路が区画の外に別の図形として描かれているため、この4㎡は別の筆の共有持分と見て、面積から控除していません。仮に4㎡が79.74㎡の内数だった場合は有効面積が75.74㎡となり、積算割合は約97.9%です。番地が公開されていないため路線価は周辺で最も多い帯を採っていますが、大字寺尾で最も低い97千円/㎡の帯を当てても約86.9%です。

⚠️価格890万円は、路線価による土地の評価(約917万円)を下回っています。確認できた範囲では接道は公道で私道負担もなく、敷地は平坦で全面を使える状態です。割安になっている理由としては、北側が4.1mにすぼまる台形であること、第一種低層住居専用地域で約24坪と建てられる規模が限られること、現地写真の撮影日が2025年7月で販売期間が1年を超えている可能性があることが考えられます。通路持分の登記の内容と番地は、取扱会社への確認が必要です。