【積算88.9%】埼玉県川口市・蕨駅 徒歩20分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川口市芝富士1丁目 |
| 最寄駅 | JR京浜東北線 蕨駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 88.9%積算 88.9% |
| 価格 | 999万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 8.33% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1987年2月築(築39年) |
| 土地面積 | 41.32㎡ |
| 建物面積 | 39.74㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 999万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 888万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 888万円 |
| 物件価格 | 999万円 |
| 積算割合 | 88.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥215,000/㎡ × 土地面積 41.32㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 39.74㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1987年2月築(築39年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 195,000 | — |
| 2025年 | 205,000 | +5.1% |
| 2026年 | 215,000 | +4.9% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と、本掲載・同じ物件の別掲載の写真や住宅地図に当たって、私道に面した物件の路線価の採り方と数値の根拠を確認しています。
確認できていないこと
- 前面道路は幅員約3.8mの私道(位置指定道路・未舗装)です。再建築可は別掲載に記載がありますが、私道の通行・掘削の承諾の有無とセットバック0.35㎡の扱いは掲載から分かりません。
- 前面の私道には路線価が付いていません。私道がつながる区画道路の190千円/㎡で評価すると積算割合は78.6%で、私道の特定路線価はこれより低くなる可能性があります。
- 階数は間取図では3階建て、別掲載の階数欄では2階建てと食い違っており、登記上の階数は確認できていません。
- 境界は明示されない条件です。建物の背面・側面の隣地境界は写真に写っておらず、確認できていません。
- 周辺施設は掲載に記載がないため、OpenStreetMap で芝富士1丁目16番の代表点から測った直線距離で示しています。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️前面道路は幅員約3.8mの私道(位置指定道路・未舗装)で、4mに届いていません。セットバックが0.35㎡必要と掲載されています。再建築が可能であることは、同じ物件の別掲載(健美家 物件番号4667821)に明記されています。この私道には路線価が付いていないため、積算は芝富士1丁目の区画道路で最も多い215千円/㎡を代表値にしています。私道がつながる区画道路は190千円/㎡で、この値を採ると積算割合は78.6%(195千円/㎡なら80.7%)まで下がります。路線価の採り方で積算割合が大きく変わる物件です。
埼玉県川口市芝富士1丁目の木造戸建で、価格は999万円です。JR京浜東北線「蕨」駅から徒歩20分、または蕨駅からバスで4分の「芝園消防署」停留所から徒歩4分です。土地は41.32㎡(約12.49坪)の所有権で、これとは別に私道持分6.68㎡があります。第一種住居地域で建ぺい率60%・容積率200%、準防火地域です。建物は延床39.74㎡の3DK(1階LDK7.2帖、2階洋室4.5帖×2とバルコニー、3階和室4.5帖)で、バス・トイレ別、公営水道・本下水・都市ガスです。現在賃貸中で、月額69,400円(年83.28万円)、表面利回りは8.33%と掲載されています。
⚠️掲載どうしで記載が食い違っています。築年月は本掲載が1987年8月、別掲載が1987年2月で、ここでは古い方の1987年2月としています。階数も間取図では3階建て、別掲載の階数欄では2階建てです。取引条件は公募売買・現況有姿・契約不適合責任免責で、隣地との境界は明示されません。なお別掲載の備考にある「固定資産税路線価@125,000円/㎡」は固定資産税の評価に使う価格で、この記事の積算に使っている相続税路線価(215千円/㎡)とは別のものです。
積算は令和8年分の路線価215千円/㎡で土地を評価しています。木造は築39年で法定耐用年数22年を過ぎているため建物は0円で(築年月が8月でも2月でも同じ)、積算割合は88.9%です。セットバック0.35㎡は控除していませんが、控除しても88.2%です。代表値の路線は2024年195千円→2025年205千円→2026年215千円と上がっています。周辺施設は掲載に記載がないため、OpenStreetMap で芝富士1丁目16番の代表点からの直線距離で探しました。川口市内では約590mに食品スーパーのマミーマート、約620mにマルエツがあり、飲食店は1km前後です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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