【積算103.3%】埼玉県所沢市・下山口駅 徒歩15分の戸建

⚠️ 北側の隣地との境界に擁壁があります(隣地側が高いコンクリートブロックの擁壁)。掲載写真から土留めの高さを3通りの方法で推定しましたが、結果は0.45〜1.0mに割れ、高さは未確認です。当サイトの除外基準は土留め高1m以上で、本件は推定の上限がこの基準線にかかります。検討の際は現地確認か仲介会社への問い合わせで高さを確かめてください。

所沢市大字山口の新築一戸建てで、西武狭山線「下山口」駅から徒歩15分です(掲載では西武球場前駅・西武園ゆうえんち駅も徒歩20分)。「所沢市山口19期」全3区画のうちA号棟で、ほかの2区画は分譲済みです。木造2階建・4LDK、延床98.95㎡(1階54.24㎡・2階44.71㎡)、土地は実測187.82㎡の所有権。2026年11月完成予定・12月引渡予定の未完成物件で、長期優良住宅、設計・建設住宅性能評価の取得を予定しています。

敷地は東側で幅員約4.0mの公道に、南東角で幅員約4.2mの位置指定道路に接し、私道負担はこの位置指定道路の共有持分(31㎡×1/3)です。南側の境界は水路で、屋外駐車は2台以上。公営水道・本下水・都市ガスです。積算面では、前面の区画道路の路線価を76,000円/㎡(2024年から3年間据え置き)とし、土地は別筆の私道持分を含まない187.82㎡で計算しています。新築のため建物の評価が大きく、積算割合は約103%です。利回り・想定賃料は掲載で未定です。

一方、法令面で確認が要る点が2つあります。用途地域が掲載によって第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)と第一種低層住居専用地域(50%・80%)に分かれており、区画図では用途地域の境界線が敷地の東端付近を通っています。また登記地目が「田」のため、農地転用の手続き状況は確認が要ります。まとめると、積算は価格を上回る一方、北側擁壁の高さ・用途地域・農地転用の3点は契約前の確認事項です。周辺には所沢市立山口小学校(660m)と上山口中学校(880m)があります(距離は掲載元の記載)。買い物施設と飲食店の距離は物件の地図座標からの直線距離で、OpenStreetMapの登録位置によります。