【积算103.3%】埼玉县所泽市・下山口站步行15分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县所泽市大字山口 |
| 最近车站 | 西武狭山线 下山口站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 103.3%积算 103.3% |
| 价格 | 3,490万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2026年11月建成(房龄0年) |
| 土地面积 | 187.82㎡ |
| 建筑面积 | 98.95㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 3,490万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,427万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,176万日元 |
| 积算价格合计 | 3,604万日元 |
| 物业价格 | 3,490万日元 |
| 积算比例 | 103.3% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥76,000/㎡ × 土地面积 187.82㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 98.95㎡ × 剩余耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年11月建成(房龄0年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: ±0.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 76,000 | — |
| 2025年 | 76,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 76,000 | ±0.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
除本挂牌外,我们还查阅了同一物件其他挂牌中的6张现场照片和区划图、令和8年路线价图和评价倍率表,以及国土地理院的标高数据。
尚未确认的事项
- 根据照片和标高数据,北侧邻地挡土墙的高度(挡土高度)只能缩小到0.45〜1.0m的范围。需要现场确认或向中介公司咨询。
- 不同挂牌的用途地域标注不一致(第一种住居地域 60%/200% 与 第一种低层住居专用地域 50%/80%)。区划图显示分界线经过用地东端附近,需要确认适用于本用地的用途地域。另外登记地目为「田」,农地转用手续的办理情况也需确认。
- 照片中无法看清南侧与水渠的边界及用地西端的细节(南侧高低差看起来不到0.5m)。
- 本物件预计2026年11月竣工,尚未完工,目前无法确认完工后的外部工程和边界的处理情况。收益率和预计租金在挂牌上为未定。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 北侧与邻地的边界处有挡土墙(旧混凝土砌块挡土墙,邻地一侧较高)。我们根据挂牌照片用三种方法推算了挡土高度,结果在0.45〜1.0m之间,高度尚未确认。本站的排除标准为挡土高度1m以上,本物件推算值的上限触及该标准线。考虑购买时请通过现场确认或向中介公司咨询核实高度。
位于所泽市大字山口的新建独栋住宅,距西武狭山线「下山口」站步行15分钟(挂牌还标注距西武球场前站、西武园游乐园站步行20分钟)。为「所沢市山口19期」共3个地块中的A号栋,其余2个地块已售出。木造2层4LDK,建筑面积98.95㎡(1层54.24㎡、2层44.71㎡),土地实测187.82㎡,所有权。预计2026年11月竣工、12月交房,目前尚未完工;计划取得长期优良住宅认定以及设计、建设住宅性能评价。
用地东侧临宽约4.0m的公道,东南角临宽约4.2m的位置指定道路,私道负担为该位置指定道路的共有份额(31㎡×1/3)。南侧边界为水渠,室外可停车2辆以上。公营自来水、公共下水道、城市燃气。积算方面,门前区划道路的路线价取76,000日元/㎡(自2024年起3年未变),土地按不含另行登记的私道份额的187.82㎡计算。由于是新建建筑,建筑评估额较大,积算比例约为103%。收益率和预计租金在挂牌上为未定。
法规方面有两点需要确认。不同挂牌的用途地域不一致,分别为第一种住居地域(建蔽率60%、容积率200%)和第一种低层住居专用地域(50%、80%),区划图显示用途地域的分界线经过用地东端附近。另外登记地目为「田」,农地转用手续的办理情况需要确认。总之,积算超过售价,但北侧挡土墙的高度、用途地域和农地转用这3点需在签约前确认。附近有所泽市立山口小学(660m)和上山口中学(880m)(距离依据挂牌)。购物设施和餐饮店的距离为距物件地图坐标的直线距离,依据 OpenStreetMap 的登记位置。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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