【積算104%】千葉県習志野市・幕張本郷駅 徒歩17分の土地

⚠️ 掲載の地勢は「雛段」で、敷地の境界や前面道路との間に擁壁・段差がある可能性が高い土地です。ただし掲載には写真・区画図が1枚も無く、擁壁の有無と高さは確認できていません。国土地理院の標高データでは、掲載の地図座標から西・南へ約20mで4〜5m低くなっており、台地の縁の雛段造成地であることと整合します。当サイトは土留め高1m以上の擁壁・段差がある物件を掲載基準から外しており、その高さの擁壁・段差が現地で確認された場合は本件も基準外になります。検討の際は現地確認か仲介会社への問い合わせで確かめてください。

習志野市鷺沼台4丁目の売地で、JR総武線「幕張本郷」駅から徒歩17分です。価格2,480万円、土地は公簿184.14㎡(約55.7坪)の所有権で、私道負担は無く地目は宅地です。現況は古家付き(建物有)ですが、建物の構造・築年・床面積は掲載にありません。市街化区域で、用途地域は第一種低層住居専用地域と第一種住居地域にまたがり、建ぺい率50%・容積率100%です。上水道・下水道。⚠️ 建築条件付(建築請負契約の締結が前提。請負先の建築会社・契約までの期間は掲載に記載なし)で、建築会社を自由に選べる土地ではありません。

⚠️ 接道状況の欄は「－」で、接道の方位・道路幅員・公道か私道かがいずれも記載されていません(セットバックの欄も「－」)。建築基準法上の道路に2m以上接しているかを掲載から確認できず、再建築の可否に関わるため、契約前の確認が要ります。積算面では、鷺沼台4丁目の区画道路で最も多い140,000円/㎡を代表値としました(2024年の125,000円/㎡から2年で12.0%上昇)。古家は評価に含めず土地だけで、積算割合は約104%です。掲載の地図座標付近の135,000円/㎡の路線を採っても約100%、町丁内で最も低い125,000円/㎡でも約93%です。

まとめると、土地の積算は価格を上回る一方、擁壁・段差の有無と高さ、接道、建築条件の内容の3点は掲載から確認できず、契約前の確認事項です。区画図が無いため旗竿地かどうかも分からず、旗竿地で竿部分を除くと積算は下がります。周辺施設の距離は掲載の地図座標からの直線距離(OpenStreetMapの登録位置)です。物件は千葉市花見川区との市境に近いため、習志野市内の店舗だけを挙げています。