【積算88.3%】千葉県松戸市・矢切駅 徒歩8分の戸建

北総線「矢切」駅から徒歩8分、千葉県松戸市栗山の新築戸建です。JR常磐線・京成松戸線の「松戸」駅からはバス16分の「栗山坂下」停留所から徒歩8分です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)の市街化区域にあり、敷地は東側の幅員約4.3mの道路(建築基準法42条2項)に接しています。周辺施設は掲載に距離の記載が無いため、OpenStreetMap で位置と所在の町名を確かめ、掲載写真の省エネラベルにある地番の位置(国土地理院の住所検索)からの直線距離で示しています。矢切駅近くの「サイゼリヤ 矢切店」まで約510m、「マルエツ」(健美家の掲載写真にも写っています)まで約550m、「しゃぶ葉 松戸栗山店」まで約560m、「セブン-イレブン 松戸栗山店」まで約580mで、いずれも栗山にあります。

⚠️2026年11月完成予定の未完成物件(建築中)です。記事の築年月「2026年11月」は完成予定の時期で、引渡しは2026年11〜12月の予定とされています。同じ物件のSUUMO掲載の現地写真(2026年9月撮影)では、基礎の型枠を組んでいる段階でした。価格は3,890万円で、建物は木造2階建て・3LDK+S(1階にLDK16帖と納戸5.25帖、2階に洋室3室とウォークインクローゼット・ファミリークローゼット)、延床は97.91㎡です。ZEH水準(省エネ性能★3・断熱等級5)の長期優良住宅で、住宅性能評価書は取得予定、地盤調査は実施済みとされています。所有権で私道負担はなく、駐車は路地状部分に2台です。公営水道・本下水・都市ガス。その他の制限として法22条区域・宅地造成等工事規制区域の記載があります。利回り・想定賃料は未定です。分譲の総戸数は掲載によって4戸と2戸で食い違っています。

⚠️敷地は旗竿地です。土地面積126.91㎡(実測)には路地状部分(竿)24.5㎡が含まれると掲載に明記されているため、これを差し引いた有効宅地102.41㎡で土地を評価し、積算割合は88.28%です。路地状部分を差し引かない場合は96.15%です。路線価は令和8年分の路線価図で栗山の区画道路を追い、最も多い125千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしました。地番の位置から推定した接道の帯は120千円/㎡で、こちらを採ると86.97%、町内の低い帯の110千円/㎡なら84.33%、100千円/㎡でも81.70%です。建物は新築の木造で、計画どおりに完成した場合として法定耐用年数22年がすべて残る評価です。代表路線の路線価は2024年105千円→2025年115千円→2026年125千円と、2年で約19.0%上がっています。

健美家の掲載写真は周辺施設・間取り・省エネラベルだけで、現地の写真はありません。同じ物件のSUUMO掲載の現地写真6枚と区画図で確かめると、敷地は平坦で、東側の道路とは縁石とグレーチングを挟んでほぼ同じ高さです。段差や階段接道はありません。南側の隣地境界は低いコンクリート基礎(約20〜30cm)とメッシュフェンスで、西・北側の隣地も同じ高さに見え、1m以上の擁壁や法面は見当たりません。背後に樹林の斜面が写っていますが、敷地には接していません。独立した1棟で、連棟ではありません。新築のため建物の評価が大きく、路地状部分を差し引いても積算割合は88%台ですが、未完成物件のため、完成時の仕様・面積と分譲の総戸数は契約前に確かめたい点です。