【積算84.1%】千葉県松戸市・みのり台駅 徒歩8分の戸建

京成松戸線「みのり台」駅から徒歩8分、千葉県松戸市稔台1丁目の中古戸建です。JR武蔵野線「新八柱」駅・京成松戸線「八柱」駅へも徒歩10分です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)の市街化区域にあり、敷地は南西側の幅員約4.0mの私道(位置指定道路)に接しています。周辺施設は掲載に記載が無いため、OpenStreetMap で位置と所在の町丁を確かめ、掲載写真から読み取った街区の代表点からの直線距離で示しています。いずれも稔台1丁目にあり、「ファミリーマート みのり台駅前通り店」まで約320m、「TAIRAYA みのり台店」まで約330m、焼肉店「稔台苑」まで約340m、韓国料理の「リドスレストラン みのり台店」まで約400mです。

価格は980万円です。建物は1972年7月築の木造2階建て・2LDK(LDK約14帖)で、延床は58.65㎡(1階33.87㎡・2階24.78㎡)、リフォーム済みとされています。現在は賃貸中のオーナーチェンジ物件で、賃料は月6.9万円(年82.8万円)、表面利回りは8.44%です。所有権で、駐車場はありません。⚠️1階床面積33.87㎡を敷地面積で割ると建ぺい率は約52%(私道負担を差し引いた面積なら約60%)となり、指定の50%を超えている可能性があります。建ぺい率の超過は、金融機関の融資の可否や条件に影響することがあります。

⚠️土地面積64.74㎡(公簿)とは別に私道負担7.92㎡の記載がありますが、これが64.74㎡に含まれる(内数)のか、別の筆なのかは掲載から判別できません。記事では内数とみなして差し引いた有効宅地56.82㎡で評価し、積算割合は84.1%としています。差し引かない場合は95.8%です。路線価は令和8年分の路線価図(図番号09114)で、敷地のある街区を囲む区画道路がすべて145千円/㎡(借地権割合D)で、稔台1丁目の区画道路の最頻値とも一致します。前面の私道には路線価がありません。近くの帯の140千円/㎡を採ると81.2%、155千円/㎡なら89.9%です(いずれも私道負担を差し引いた場合)。建物は築54年の木造で法定耐用年数22年を過ぎているため評価は0円で、積算は土地だけの値です。路線価は2024年120千円→2025年130千円→2026年145千円と、2年で約20.8%上がっています。

外観写真では、敷地は前面の私道より高く、道路の側溝から低い1段と蹴上げ4段の階段で玄関前に上がります。高低差は約0.65〜0.8m(蹴上げを大きめに見積もっても約0.95m)です。前面の左側にはコンクリートブロック積みの土留めがあり、高さは約0.8mです。いずれも1m未満ですが、敷地と道路に高低差があり、玄関までは階段を使います。左右の隣家とは離れた独立の建物で、旗竿地ではありません。背面と側面の隣地境界はどの写真にも写っておらず、地形からは南へ下る斜面の途中にあるため、境界に土留めがあるかどうかは分かりません。土地の評価が中心の物件で、私道負担の扱いと建ぺい率は契約前に確かめたい点です。