【積算101.2%】千葉県船橋市・高根木戸駅 徒歩13分の戸建

千葉県船橋市芝山6丁目、京成松戸線 高根木戸駅から徒歩13分の新築戸建です。東葉高速鉄道 北習志野駅 徒歩19分、京成松戸線 高根公団駅 徒歩18分も使える3駅利用可の住宅地で、前面道路は東側4m、周辺は戸建が並ぶ平坦な街区です。高郷小学校まで830m(徒歩11分)。

木造2階建・建物面積100.81㎡(3LDK+納戸2室)、土地面積117.24㎡。2026年12月完成予定で、現況は「未完成」です。2026年9月に撮影された現地写真では足場を架けた建方・外装工事中の状態で、完成後の外観は完成予想図でしか確認できていません。ZEH基準の省エネ住宅で、断熱性能は7段階中5、エネルギー消費性能の削減率20%達成と掲載されています。設備は公営水道・本下水・都市ガス、駐車スペースは屋外のカースペースです。

土地には私道負担13㎡(東4m幅)があり、掲載面積117.24㎡の内数として控除し、有効宅地104.24㎡で土地積算を計算しています。控除しない場合の積算割合は105.84%、控除した場合が101.17%で、どちらでも80%の基準は上回ります。路線価は令和8年分125,000円/㎡(図番号06108・借地権割合D)。建物は完成前のため木造の法定耐用年数22年に対し残存22年で、再調達単価220,000円/㎡ × 100.81㎡ = 22,178,200円を建物積算としています。土地積算13,030,000円との合計は35,208,200円です。

⚠️ 確認が要る点が2つあります。1つ目は、SUUMO掲載の「その他制限事項」に『都市計画道路あり』の記載があることです。かかる面積・割合・計画道路の路線名・事業認可の有無は、健美家・SUUMOのどちらの掲載にも書かれていません。都市計画道路の区域にかかる土地は、都市計画法53条により建築が原則2階建以下・地階なし・容易に移転除却できる構造に制限され、事業化された場合は収用(買取)の対象になります。積算では面積を控除していませんが、価格が路線価総額や近隣の水準を下回る理由になりうる項目です。2つ目は接道の表記で、間取図の配置図には『位置指定道路 4m』とある一方、健美家の接道状況欄は『位置指定無』となっており、両者が食い違っています。新築で建築確認(第26UDI1C建01567号)が下りているため法定道路への接道自体は担保されていると判断していますが、道路種別の確定には取扱会社への確認が要ります。