【積算92.1%】千葉県柏市・逆井駅 徒歩13分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県柏市藤心5-18-10 |
| 最寄駅 | 東武野田線 逆井駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 92.1%積算 92.1% |
| 価格 | 740万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 11.18% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1971年2月築(築55年) |
| 土地面積 | 90.86㎡ |
| 建物面積 | 52.82㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 740万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 681万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 681万円 |
| 物件価格 | 740万円 |
| 積算割合 | 92.1% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥75,000/㎡ × 土地面積 90.86㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 52.82㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1971年2月築(築55年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 68,000 | — |
| 2025年 | 72,000 | +5.9% |
| 2026年 | 75,000 | +4.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
写真が2枚しかなく地盤面が写っていなかったため、国土地理院の標高データで敷地周辺の縦断を実測し、令和8年分の路線価図では町丁の区画道路をすべて拾って代表値を決めています。
確認できていないこと
- 前面道路の幅員・方位・種別が未確認です。幅員が4m未満であればセットバックが必要になり、有効宅地面積と積算割合が下がります。
- 地盤面が写った写真がないため、擁壁の有無と前面道路との段差(階段接道かどうか)を確認できていません。標高データでは1m以上の段差は見当たりませんでしたが、5mメッシュでは1m級の壁は平滑化されることがあります。
- 外観写真は2024年のストリートビュー切り出し1枚で、現況の建物の状態・室内・設備は確認できていません。旗竿地や連棟を示すものは写真からは見当たりませんでした。
- 現況は賃貸中のオーナーチェンジです。賃貸条件・入居時期・敷金の引き継ぎは掲載に記載がなく、内見の可否も含めて取扱会社への確認が要ります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
千葉県柏市藤心5丁目、東武野田線 逆井駅から徒歩13分の中古戸建です。第一種低層住居専用地域(建ぺい50%・容積100%)の住宅地で、所在地は藤心5-18-10まで開示されています。駐車場付き。
1971年2月築(築55年)の木造2階建、建物面積52.82㎡の3DK・南東向きです。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、満室想定年収82.8万円(想定月収6.9万円)・表面利回り11.18%と掲載されています。建物面積は登記所備付の建物図面のデータを使用したと明記があり、図面上の1階27.2364㎡+2階25.5984㎡=52.8348㎡とほぼ一致しています。
積算は土地のみで見ています。木造の法定耐用年数22年に対し築55年のため、残存年数はゼロで建物積算は0円です。路線価は令和8年分75,000円/㎡(図番号14185・14194、借地権割合D)で、土地積算は75,000円/㎡ × 90.86㎡ = 6,814,500円、価格740万円に対し積算割合92.09%です。路線価の代表値は藤心5丁目の区画道路を悉皆で拾った最頻値75,000円/㎡で、物件が接する帯はそれより高い79,000〜80,000円/㎡でした。3年間の推移は68,000→72,000→75,000円/㎡で、2年で10.3%上昇しています。
土地面積90.86㎡には『※私道：6㎡あり』の注記があります。健美家の土地面積は私道を除いた面積と定義されているため重ねて控除していませんが、仮に6㎡を控除した84.86㎡で計算すると土地積算6,364,500円・積算割合86.01%です。どちらの読み方でも80%の基準は上回ります。
⚠️ 確認が要る点が2つあります。1つ目は前面道路です。掲載の接道状況欄は『位置指定無』の1語だけで、幅員・方位・道路種別の記載がありません。再建築不可・但し書き通路・私道持分無・通行掘削承諾無といった記載もありませんが、幅員が4m未満であればセットバックが必要になり、有効宅地面積と積算が変わります。本日掲載で他のポータルにまだ出ておらず、同一物件の別掲載で裏を取ることができませんでした。2つ目は敷地の高低差です。掲載写真は外観1枚(ストリートビューの切り出し)と建物図面1枚だけで、外観写真は画面下端が1階玄関の途中で切れており、地盤面・前面道路の路面・敷地境界の基部が写っていません。国土地理院の5mメッシュ標高データで敷地中心の東西・南北の縦断を実測したところ、1m以上の段差を示す変化は見当たらず勾配6〜7%の連続斜面でしたが、5mメッシュは1m級の壁を平滑化しうるため、擁壁や接道段差の有無を写真で確認できていません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
同じエリアの物件
