【積算145.7%】千葉県船橋市・高根公団駅 徒歩15分の土地

⚠️ 道路際に石積みの土留めがあり、敷地が前面道路より高くなっていますが、その高さは確認できていません。掲載の現地写真は外観1枚だけで画像が小さく、電柱の太さを目安にした推定では、見えている部分だけで約0.6〜0.75m(下端は植栽に隠れているため下限の値)でした。当サイトは土留め高1m以上の擁壁・段差がある物件を掲載基準から外しており、その高さが現地で確認された場合は本件も基準外になります。⚠️あわせて、前面の私道が位置指定道路などの建築基準法上の道路かどうかも掲載に記載が無く、再建築の可否に関わります。検討の際は現地確認か仲介会社への問い合わせで確かめてください。

京成松戸線「高根公団」駅から徒歩15分、船橋市大穴南5丁目の売地(古家あり)です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)の住宅地で、本下水・都市ガスが使えます。土地は121.43㎡(登記簿の面積・所有権・地目は宅地)で、南西側の幅員4.0mの私道に接面3.0m(区画図では3.31m)で接しています。区画図では接道部が狭く奥に広がる不整形地です。同じ物件の athome の掲載では地勢が「傾斜地」とされていますが、傾斜部分の面積は書かれていません。古家は現況のままの引渡しで、売主の契約不適合責任は免責です。

価格は600万円です。令和8年分の路線価図で、大穴南5丁目の区画道路のうち最も本数の多い72千円/㎡(借地権割合D)を代表値とし、積算割合は145.7%です。5丁目内の帯は67〜76千円/㎡で、最も低い67千円を採っても135.6%です。代表値の路線は2024年68千円→2025年71千円→2026年72千円と、2年で約5.9%上がっています。私道負担7㎡は区画図の注記から井戸の土地や道路持分など別の筆の共有持分とみて土地面積から差し引いていませんが、土地面積の内数として差し引くと114.43㎡で積算割合は137.3%です。古家は評価に入れていません。

価格は路線価で見た土地の評価額(約874万円)を下回っていますが、その理由は掲載からは説明できません。傾斜地であること、接道幅が約3mであること、不整形地であること、古家の解体費がかかること、契約不適合責任が免責であることが価格に表れている可能性があります。前面私道の種別と通行・掘削の承諾、傾斜の程度、道路際の石積みの高さ、実測面積をあわせて確かめる必要があります。周辺施設は掲載に記載が無いため、OpenStreetMap の店の位置を使い、国土地理院の住所検索で得た大穴南五丁目の代表点からの直線距離で示しています。ローソン 船橋大穴南店が約350m、マルエツ 高根台店が約540m、Big-A 船橋高根台店が約720m、飲食店はピザヨッカー 高根台店が約690m、大陸が約750m、Casa della Pizza が約770mで、いずれも船橋市内の店です。