【积算92.1%】千叶县柏市・逆井站步行13分钟的独栋住宅

位于千叶县柏市藤心5丁目、东武野田线 逆井站步行13分钟的二手独栋住宅。所在区域为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%、容积率100%)，地址公开至藤心5-18-10，附停车位。

1971年2月建成(房龄55年)的木结构2层，建筑面积52.82平方米，3DK、朝东南。现状为出租中的带租约转让，刊登称满租年收入82.8万日元(预计月收6.9万日元)、表面收益率11.18%。刊登注明建筑面积采用登记所备存的建筑图纸数据，图纸上一层27.2364平方米加二层25.5984平方米，合计52.8348平方米。

积算仅按土地计算。木结构法定耐用年数为22年，而房龄已达55年，剩余年数为零，建筑积算为0日元。2026年度路线价为75,000日元/平方米(图号14185、14194，借地权比例D)，土地积算为75,000日元/平方米 × 90.86平方米 = 6,814,500日元，相对740万日元的价格，积算比例为92.09%。代表路线价取自藤心5丁目全部区划道路中出现最多的价带；物件实际接道的价带更高，为79,000至80,000日元/平方米。三年推移为68,000→72,000→75,000日元/平方米，两年上涨10.3%。

土地面积90.86平方米附有『※私道：6平方米』的注记。由于健美家的土地面积定义为已扣除私道后的面积，我们未再重复扣除；若按扣除后的84.86平方米计算，土地积算为6,364,500日元、积算比例86.01%。两种口径均高于80%的标准。

有两点需要确认。其一是前面道路。刊登的接道状况栏仅有『无位置指定』一语，未记载宽度、方位与道路种别。虽然也没有不可重建、但书通路、无私道持份或无通行挖掘承诺等记载，但如果宽度不足4米则需要后退(setback)，有效宅地面积与积算比例都会下降。该物件为当日刊登，尚未出现在其他门户网站，因此无法交叉核对。其二是地面高差。刊登仅有2张图片，即从街景截取的外观照与建筑图纸，而外观照的下缘停在一层玄关中途，地面、前面道路路面与地界基部均未入镜。我们使用国土地理院5米网格高程数据实测了穿过宅地中心的东西向与南北向纵断面，未发现1米以上高差的变化，仅为6至7%的连续坡度；但5米网格可能将1米级的挡墙平滑化，因此挡土墙与接道台阶的有无仍未通过照片确认。