【積算93.1%】埼玉県所沢市・所沢駅 徒歩18分の戸建

西武池袋線・新宿線「所沢」駅から徒歩18分、所沢市大字久米の新築戸建てです。西武池袋線「西所沢」駅へは徒歩23〜24分、西武新宿線「東村山」駅へは徒歩36分です。新築分譲「所沢市久米 第21 全3棟」の1号棟で、第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率80%)の住宅地にあり、景観法・航空法の規制があります。周辺施設のうち、スーパー「あまいけ ウィズ久米店」760m、「ファミリーマート 所沢松が丘店」680m、商業施設「エミテラス所沢」1,100mは SUUMO の掲載にある物件からの距離です。飲食店3軒は OpenStreetMap の位置をもとに、国土地理院の住所検索で得た大字久米の代表点からの直線距離で示しています。いずれも所沢市内の店です。

価格は3,890万円、土地は実測143.09㎡(所有権・私道負担なし)、建物は木造2階建(軸組工法)で延床95.58㎡、3LDK+納戸(LDK約18帖・テレワークルーム約3帖)、駐車2台です。前面は幅員4.2mのアスファルト舗装の公道ですが、これは SUUMO の掲載によるもので、健美家の接道欄は「一方」とだけあり幅員・種別の記載がありません。公営水道・本下水・個別LPGで、空室のまま即時引渡しです。設計住宅性能評価書は取得済み、建設住宅性能評価書は取得予定とされています。⚠️完成時期は SUUMO が2026年4月末、健美家が2026年6月と食い違うため、古い方の2026年4月を採りました。⚠️地目も健美家・HOME'S は「畑」、SUUMO は「宅地」と食い違います。利回りは未定で、賃料設定はありません。

路線価は、大字久米が令和8年分の路線価図11面にまたがるため、掲載の学校・駅までの距離から位置を東西の帯に絞り込み、大字久米の区画道路で最も本数の多い125千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。この路線は2024年・2025年が120千円、2026年が125千円で、2年で約4.2%上がっています。⚠️土地143.09㎡には1号棟の協定通路部分21.43㎡が含まれており、他の棟の通路に供する部分として差し引いた121.66㎡で評価しています。新築の建物と合わせた積算割合は93.1%で、協定通路を差し引かない場合は100.0%です。周辺の帯の110千円/㎡を採っても88.5%です。

写真では前面道路と駐車場が同じ高さで、玄関へは2〜3段のステップです。左右の隣地との境界は低い縁石でほぼ同じ高さですが、後方の隣地境界は写真に写っておらず確認できていません。建物面積は別の仲介会社の掲載では102.44㎡と表記されていますが、間取図の1階・2階の合計と一致する95.58㎡を採りました。協定通路の通行・維持管理の取り決め、登記上の地目、完成・引渡しの時期は、取扱会社に確かめてから検討してください。