【積算159.4%】埼玉県川越市・上福岡駅 徒歩15分の戸建

東武東上線の上福岡駅から徒歩15分、埼玉県川越市大字寺尾の住宅地に位置する古家付きの土地です。北西4.1メートルと北東4.0メートルの二方向の公道に接する角地で、私道負担はありません。池袋駅へは上福岡駅から乗り換えなしで30分台、川越市立寺尾小学校まで439メートル、寺尾中学校まで669メートルと、生活利便施設が徒歩圏にまとまっています。

土地面積は68.47平方メートル(公簿)、建物は1971年4月築の木造2階建て4DK・延床52.16平方メートルで、現況は空家です。価格580万円に対する土地単価は1平方メートルあたり約84,700円で、令和8年分の相続税路線価135,000円を下回っています。建物は築55年6か月と木造の法定耐用年数22年を大きく超えているため、積算評価では建物価格を0円として扱っています。

積算評価額は土地のみで924万3,450円となり、価格に対する積算割合は159.4%です。用途地域は第一種低層住居専用地域、建ぺい率50%・容積率100%で、68.47平方メートルの敷地では建て替え時の延床面積が68.47平方メートルまでに制限されます。この面積制限と築年数が、価格が抑えられている背景と考えられます。

⚠️ 掲載の備考に「建物未登記部分あり(約17.58平方メートル)建ぺい率・容積率オーバー」と明記されています。登記上の延床52.16平方メートルに未登記の増築部分を加えると実質約69.74平方メートルとなり、現行の建ぺい率・容積率の制限を超えた状態です。間取図にも増築未登記部分として洋室とトイレ・浴室が図示されています。融資の可否、所有権移転後の登記手続き、是正が必要になった場合の費用について、購入前に売主および金融機関への確認が必要です。積算評価そのものは建物を0円として計算しているため、この点で評価額は変わりません。

設備欄はプロパンガス・上水道・下水道と記載されている一方、サイトのこだわり条件タグには都市ガスの表示があり、記載が一致していません。本記事では保守的にプロパンガスとして扱い、未確認事項として残しています。