【積算82.2%】神奈川県横浜市港北区・新羽駅 徒歩16分の土地

横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅から徒歩16分、横浜市港北区新吉田東7丁目の売土地(更地)です。東急東横線「綱島」駅も徒歩19分で、新羽駅から横浜駅までは乗換なしで約16分です。掲載の所在地欄は「吉田東7」ですが、楽待とHOME'S不動産投資に記載された住居表示から新吉田東7丁目と判断しました。第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率100%)・準防火地域で、盛土規制法・景観法・都市緑地法による制限の対象です。掲載元の周辺施設の記載は「新羽駅にスーパーマーケット・ドラッグストアあり」だけで店名・距離が無いため、周辺施設は港北区内の店を、住居表示の位置から OpenStreetMap 上の店の位置までの直線距離で載せています。

価格は1億1,700万円、土地は公簿363.00㎡(所有権・地目は雑種地・建築条件なし)で、東側の幅員約5.0mの公道に接しています。athome では「角地」とも表示されていますが、2面目の道路の方位・幅員・種別は掲載に記載がありません。私道負担・セットバックの記載は無く、設備は上水道・下水道・都市ガス・電気・側溝です(athome の記載)。引渡しは更地渡しで時期は相談、売主は株式会社MAI(オープンハウスグループ)で、取引態様は売主です。⚠️掲載には「公簿と実測で土地面積に相違があるが地積更正登記は行わない」とあり、実測値は開示されていません。また「複数箇所で本地に対しての越境があります」とあり、越境の箇所・内容は掲載にありません。

路線価は、令和8年分の路線価図で新吉田東7丁目の区画道路を全数拾い、最も多い265千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。6丁目境と8丁目側のバス通りの値は性格が異なるため外しています。積算割合は82.2%で、代表値の路線は2024年235千円→2025年255千円→2026年265千円と2年で約12.8%上がっています。物件が接する東側の道路は285千円/㎡の帯で、こちらを採れば88.4%になりますが、町丁内で最も多い値の方を採っています。⚠️積算は公簿の363㎡で計算しています。積算割合が80%を下回るのは面積が約353.2㎡未満のときで、実測が公簿より約9.8㎡(2.7%)以上少なければ80%を割ります。越境している部分も、実際に使える面積を減らす要因になります。

⚠️掲載には写真が1枚もありません(楽待・athome・HOME'S不動産投資のいずれも画像なし)。そのため擁壁の有無、前面道路との段差や階段接道、旗竿地かどうか、更地の現況は写真で確認できていません。補いとして国土地理院の1mメッシュ標高を見ると、前面道路の中心付近が約3.4〜3.5m、敷地内が約3.9〜4.4mで、敷地が道路より0.5〜1.0m程度高い可能性があります。半径40mの範囲は3.3〜4.6mに収まる鶴見川沿いの低地で、隣地との大きな高低差や法面を示す値はありません。土留め・擁壁の有無と高さ、実測面積、越境の内容は、現地確認か取扱会社への問い合わせが必要です。