【积算82.2%】神奈川县横滨市港北区・新羽站步行16分钟的土地

本物件为横滨市港北区新吉田东7丁目的出售土地(空地),距横滨市营地铁蓝线「新羽」站步行16分钟。东急东横线「纲岛」站步行19分钟,从新羽站到横滨站无需换乘约16分钟。挂牌的所在地栏写的是「吉田东7」,但根据乐待和HOME'S不动产投资上记载的住居表示,判断为新吉田东7丁目。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%・容积率100%)、准防火地域,并受盛土规制法・景观法・都市绿地法的限制。挂牌方关于周边设施只写了「新羽站有超市・药妆店」,没有店名和距离,因此周边设施收录的是港北区内的店铺,距离为从住居表示位置到 OpenStreetMap 上店铺位置的直线距离。

价格为1亿1,700万日元,土地为登记面积363.00㎡(所有权・地目为杂种地・无建筑条件),东侧临宽约5.0m的公道。athome 上还标示为「角地」,但挂牌中没有记载第二条道路的方位・宽度・种类。没有私道负担・退让(セットバック)的记载,设施为上水道・下水道・城市燃气・电・侧沟(athome 的记载)。交付为空地交付、时间可商议,卖方为株式会社MAI(Open House集团),交易形态为卖方直售。⚠️挂牌中写有「登记面积与实测面积存在差异,但不进行地积更正登记」,实测值未公开。另写有「多处存在对本地的越界」,越界的位置和内容挂牌中没有说明。

路线价方面,我们在令和8年度路线价图上逐一读取了新吉田东7丁目的区划道路,以出现最多的265千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值。6丁目交界和8丁目一侧的公交道路性质不同,已排除。积算比例为82.2%,代表路线从2024年235千日元→2025年255千日元→2026年265千日元,两年约上涨12.8%。物件所临的东侧道路属于285千日元/㎡的区段,若采用该值则为88.4%,但我们采用了町丁内出现最多的值。⚠️积算按登记面积363㎡计算。面积低于约353.2㎡时积算比例会低于80%,即实测面积比登记面积少约9.8㎡(2.7%)以上时会跌破80%。越界部分也会减少实际可使用的面积。

⚠️挂牌中没有任何照片(乐待・athome・HOME'S不动产投资均无图片)。因此无法通过照片确认有无挡土墙、与前面道路的高差或台阶接道、是否为旗杆地以及空地的现状。作为补充,查看国土地理院1m网格标高,前面道路中心附近约3.4〜3.5m,地块内约3.9〜4.4m,地块可能比道路高0.5〜1.0m左右。半径40m范围内的标高在3.3〜4.6m之间,属于鹤见川沿岸的低地,没有显示与邻地存在较大高差或斜坡的数值。挡土结构的有无及高度、实测面积、越界的内容需要现场确认或向经办公司咨询。