【積算91.8%】神奈川県藤沢市・善行駅 徒歩11分の一棟アパート

小田急江ノ島線「善行」駅から徒歩11分、藤沢市善行坂1丁目の一棟アパート「シンフォニアB棟」です。同じ敷地群の西側にはA棟(6戸・土地550.63㎡)が並び、A棟は別の掲載で売りに出ています。本件はその東側に建つB棟(4戸・土地408.42㎡)だけの売却で、A棟とは住居表示も土地も別の物件です。西隣は藤沢市立大越小学校です。周辺施設は掲載に記載が無いため OpenStreetMap で位置と所在の町丁を確かめ、住居表示と空中写真で特定した建物の位置からの直線距離で示しています。善行坂1丁目の「ローソン」まで約410m、スーパー「フジ 善行店」まで約440m、善行2丁目のファミリーレストラン「ガスト」まで約420mで、善行駅前にはスーパー「相鉄ローゼン」があります。

価格は6,230万円です。建物は1994年7月築の軽量鉄骨造2階建・全4戸で、延床276.52㎡、土地は408.42㎡(約123.5坪・所有権・地目は宅地)です。現況は満室で、満室想定の年間賃料は374.4万円(月31.2万円)、表面利回りは6.0%と掲載されています。掲載の用途地域・建ぺい率・容積率・接道の各欄は「-」で、LIFULL HOME'S の建物情報では建ぺい率50%・容積率80%・市街化区域、地勢は平坦とされています。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号76128)で善行坂1丁目の区画道路を読み取り、最も多い140千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしました。B棟の敷地の東側の道路も140千円/㎡で、南側の路線は135千円/㎡です。135千円/㎡を採ると積算割合は88.5%、町内で最も低い125千円/㎡でも81.9%です。路線価は2024年から3年続けて140千円/㎡で横ばいです。建物は築32年で、軽量鉄骨造の法定耐用年数22年を過ぎているため評価は0円とし、積算は土地だけの値です。B棟自身の写真は塗装前の外観1枚だけで、A棟の別掲載の外観写真2枚と国土地理院の標高データで補いました。駐車場・南側の協定道路・建物1階はほぼ同じ高さで、階段接道や擁壁は写っていません。標高データでは、敷地と北側の隣地・東側の道路との差は約0.5〜0.8mです。

⚠️接道状況が確認できていません。掲載の接道欄は「-」で、建物情報にも「一方」接道とあるだけで、方位・幅員・道路の種別は分かりません。南側の協定道路を通って出入りしている可能性があり、建築基準法上の道路に接しているかどうかは再建築や融資の可否に関わるため、役所の道路台帳などで確かめる必要があります。⚠️A棟の別掲載の備考には、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)が西側の境界線上にあること、南側の協定道路の通行に関する覚書と、その地中にある消防用の貯留槽の維持管理に関する覚書があることが書かれています。B棟の掲載にはこれらの記載がありませんが、B棟も同じ協定道路に面している可能性があり、B棟に及ぶかどうかは取扱会社への確認が必要です。なお標高データで見ると、大越小学校の校庭との間の約7mの斜面はA棟の西側にあり、B棟の敷地の周囲に1m以上の急な変化は見当たりませんでした。北側と東側の境界を写した写真は1枚もありません。