【積算80.6%】東京都板橋区・志村三丁目駅 徒歩9分の土地

都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分(「蓮根」駅も徒歩9分)、板橋区坂下1丁目の売地(古家あり)です。JR赤羽駅からバス19分(停留所「相生橋」から徒歩3分)の便もあります。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率160%)・準防火地域・高度地区です。周辺施設のうちコンビニとスーパーは掲載元が示す物件からの距離です。飲食店は、掲載の周辺施設までの距離(誠志会病院40m など)から推定した坂下一丁目40番街区の位置から、OpenStreetMap 上の店の位置までの直線距離で、いずれも板橋区内の店です。

価格は1,380万円、土地は登記簿30.91㎡(所有権・地目は宅地・建築条件なし)で、区画図では間口約4.36m×奥行約7.0mの長方形です。北側の幅員4.0mの私道に間口約4.3mで接しています。前面の私道7.83㎡は SUUMO で共有持分(1/1)として土地面積とは別に書かれ、区画図でも宅地とは別の道路部分として描かれているため、別の筆とみて土地面積から差し引いていません。⚠️私道の通行・掘削の承諾についての記載はありません。設備は公営水道・本下水・都市ガスです。2階建ての古家が残っていますが、築年・構造の記載が無いため建物は評価に入れておらず、解体費の負担も掲載に書かれていません。取扱は株式会社中央住宅(仲介)です。

路線価は、令和8年分の路線価図4枚にまたがる坂下1丁目の区画道路を全数拾い、最も多い360千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。積算割合は80.6%で、この路線は2024年310千円→2025年330千円→2026年360千円と2年で約16.1%上がっています。⚠️80.6%は余裕の小さい数字です。前面の私道には路線価が付いておらず(相続税評価では特定路線価の設定が必要になる可能性があります)、周りの公道は北側350千円・東側360千円・南側380千円の帯です。代表値の帯を1段下げて350千円を採ると積算は78.4%、380千円なら85.1%になります。

⚠️土地30.91㎡(約9.35坪)の狭小地です。建ぺい率60%・容積率160%をそのまま当てはめると、建築面積は約18.5㎡(約5.6坪)、延床面積は約49.5㎡(約15.0坪)が上限の目安で、2階建てなら延床は約37㎡までです。板橋区の敷地面積の最低限度がこの敷地にかかるかどうかは掲載・資料からは分からず、行政への確認が必要です。掲載写真5枚(現地・前面道路・区画図)では、前面の私道は平坦な舗装路で公道との接続部にも段差は無く、敷地前のブロック塀(約1.0〜1.2m)は門扉・玄関が道路面とほぼ同じ高さで、土を留める擁壁ではなく目隠しの塀とみられます。階段接道・法面・旗竿地ではありません。古家は独立した2階建てに見えますが、両隣との隙間と奥(南側)の隣地境界は写真で確かめられていません。