【积算80.6%】东京都板桥区・志村三丁目站步行9分钟的土地

本物件为板桥区坂下1丁目的出售土地(附旧房),距都营三田线「志村三丁目」站步行9分钟(「莲根」站也是步行9分钟)。也可从JR赤羽站乘公交19分钟,在「相生桥」站下车后步行3分钟。用途地域为第一种住居地域(建蔽率60%・容积率160%),属准防火地域・高度地区。周边设施中,便利店和超市的距离为挂牌方给出的距物件距离。餐饮店的距离,是从根据挂牌中到周边设施的距离(诚志会医院40m等)推定的坂下一丁目40番街区位置,到 OpenStreetMap 上店铺位置的直线距离,均为板桥区内的店铺。

价格为1,380万日元,土地为登记面积30.91㎡(所有权・地目为宅地・无建筑条件),区划图上为临街宽约4.36m×进深约7.0m的长方形。北侧以约4.3m的临街宽度临宽4.0m的私道。前面私道7.83㎡在 SUUMO 上以共有持分(1/1)与土地面积分开记载,区划图上也作为与宅地分开的道路部分绘制,因此视为另一笔土地,未从土地面积中扣除。⚠️没有关于私道通行・挖掘许可的记载。设施为公营水道・下水道・城市燃气。地上留有2层旧房,但由于没有建成年份・结构的记载,建筑物未计入评估,拆除费用由谁承担挂牌中也没有写明。经办公司为株式会社中央住宅(中介)。

路线价方面,我们逐一读取了横跨令和8年度4张路线价图的坂下1丁目区划道路,以出现最多的360千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值。积算比例为80.6%,该路线从2024年310千日元→2025年330千日元→2026年360千日元,两年约上涨16.1%。⚠️80.6%的余量很小。前面私道没有路线价(继承税评估时可能需要设定特定路线价),周围的公道为北侧350千日元・东侧360千日元・南侧380千日元的区段。把代表值下调一档采用350千日元时积算为78.4%,采用380千日元则为85.1%。

⚠️土地30.91㎡(约9.35坪)属于狭小地。直接套用建蔽率60%・容积率160%,建筑面积上限约18.5㎡(约5.6坪),总建筑面积上限约49.5㎡(约15.0坪),若建2层则总建筑面积约37㎡为止。板桥区的最低地块面积限制是否适用于本地块,无法从挂牌和资料中判断,需要向行政机关确认。从5张挂牌照片(现场・前面道路・区划图)看,前面私道是平坦的铺装路,与公道连接处也没有高差;地块前的砖墙(约1.0〜1.2m)其门扉・玄关与路面几乎同高,看起来是遮挡用围墙而非挡土墙。不是台阶接道・斜坡・旗杆地。旧房看起来是独立的2层建筑,但与两侧邻居之间的间隙以及后方(南侧)的邻地边界未能通过照片确认。