【積算80.9%】埼玉県川口市・見沼代親水公園駅 徒歩20分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川口市東本郷913 |
| 最寄駅 | 日暮里舎人ライナー 見沼代親水公園駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 80.9%積算 80.9% |
| 価格 | 10,528万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2026年8月築(築0年) |
| 土地面積 | 286.43㎡ |
| 建物面積 | 250.49㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 10,528万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,007万円 |
| 建物積算価格 | 5,510万円 |
| 積算価格合計 | 8,518万円 |
| 物件価格 | 10,528万円 |
| 積算割合 | 80.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥105,000/㎡ × 土地面積 286.43㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 250.49㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年8月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 100,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | +5.0% |
| 2026年 | 105,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
敷地が土地区画整理事業の施行区域内で路線価が公表されていないため、評価倍率表と隣接する路線価図で試算の根拠を確かめ、掲載写真2枚と国土地理院の標高データで敷地の高低差を確認しています。
確認できていないこと
- 敷地は土地区画整理事業の施行区域内ですが、仮換地の指定状況と清算金の有無が掲載に記載されていません。売主への確認が要ります。
- 敷地には相続税路線価が公表されておらず、本記事の土地単価は周辺の帯からの試算です。採る帯によって積算割合は79.55%〜89.1%の幅があります。
- 現況は賃貸中と掲載されていますが、入居戸数・各戸の賃料・契約条件は記載がありません。
- 背面(北東側)の境界ブロック塀は基部が砕石に隠れて写っており、写真から読める高さは下限値です。地目欄も未記載でした。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
埼玉県川口市東本郷913、日暮里・舎人ライナー 見沼代親水公園駅から徒歩20分の新築一棟アパートです。用途地域は準工業地域(建ぺい60%・容積200%)で、南西側の幅員6.00mの公道に接しており、セットバックは不要と掲載されています。⚠️ 敷地は新郷東部第2土地区画整理事業の施行区域内にあり、相続税路線価が公表されていない個別評価の地域にあたります。
2026年8月築の木造2階建で、1LDK(専有35〜49㎡)×6戸、建物250.49㎡・土地286.43㎡です。取引態様は売主(一建設株式会社)で、建築条件付の土地ではなく完成済みの一棟売りです。価格1億528万円、満室想定年収631.7万円で表面利回り6.00%、現況は賃貸中と掲載されています。全室バス・トイレ別、管理会社の指定とインターネット費用の負担があります。
⚠️ 本記事の土地単価105,000円/㎡は公表路線価そのものではありません。施行区域に直接隣接する大字東本郷の区画道路帯(令和8年分の路線価図28118)から試算した値です。東本郷は丁目の無い広い大字で帯が分かれるため、物件が属する区域として施行区域に直接隣接する帯の値を代表値に採りました。同じ大字でも物件から約800m西(図28117)にある100,000円/㎡の帯を採ると、積算割合は80.91%から79.55%に下がります。新築のため建物の積算が約5,510万円と積算全体の約65%を占め、土地の積算は約3,008万円にとどまります。この周辺帯の3年間の推移は100,000→105,000→105,000円/㎡です。
区画整理区域内のため、仮換地の指定状況や清算金の有無は掲載に記載がなく、売主への確認が要ります。掲載写真2枚と国土地理院の標高データでは、前面道路と敷地はほぼ同じ高さで、周囲との高低差は0.4m程度でした。周辺施設の距離は、OpenStreetMapに収録された店舗について、国土地理院の住所検索で得た東本郷913の地点からの直線距離で示しています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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