【積算83.1%】千葉県松戸市・馬橋駅 徒歩14分の土地

千葉県松戸市中和倉の古家付き売地です。JR常磐緩行線と流鉄流山線の「馬橋」駅から徒歩14分(約1,150m)です。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)、市街化区域で、地勢は平坦、下水道と都市ガスがあります。周辺にはラーメン北きつね(約130m)・尾張屋(約260m)・スーパーカワグチ(約280m)・マミーマート中和倉店(約580m)があります。これらの距離は掲載の地図座標からの直線距離です。東武ストア馬橋店は掲載元の記載で約1,400mです。

土地は公簿135.42㎡(約40.96坪)の所有権で、地目は宅地です。現況は木造2階建ての古家が建っており、現況渡し・建築条件なしの売地として掲載されています。当サイトの積算には建物を含めていません。価格は1,750万円(坪単価42.73万円)です。前面は南側の私道で、掲載の接道欄は「幅員4.0m・位置指定道路」、私道負担は117.00㎡(共有持分1/12)です。写真では前面の私道は平坦で、敷地との境はブロック2段とアルミフェンス、庭は道路より0.2〜0.3m高い程度でした。

積算割合は83.1%です。掲載の略図では前面の私道の現況幅員が約2.7mで、道路中心線から2mの後退線までの幅約1.2m×長さ約11.9mの帯(14.28㎡)が敷地の線の内側に描かれています。この帯を道路後退部分とみて差し引き、有効宅地121.14㎡で土地を評価しました。ただし、略図の寸法から後退線の内側を測ると約132〜136㎡で公簿面積とほぼ一致するため、帯は公簿面積に含まれていない可能性が高いと見ています。その場合(差し引かない場合)の積算割合は92.9%、後退幅を最小の0.65mと見た場合(7.74㎡を差し引く)は87.6%です。前面の私道には路線価が付いていないため、中和倉西部の区画道路で最も多い120千円/㎡を採りました。私道がつながる南北の道路の115千円/㎡を採ると79.6%になります。

⚠️ 接道欄の幅員4.0mと、略図の現況幅員約2.7mが食い違っています。位置指定道路としての幅員、道路後退の要否、後退部分が敷地面積に含まれるかは取扱会社への確認が必要です。私道負担117.00㎡(共有持分1/12)は敷地とは別の地番とみて、積算では差し引いていません。また、私道の東の突き当たりには高さ約1.5〜2mの間知ブロック擁壁と竹林の丘があります。写真と標高データからは敷地に接していないと判断しましたが、敷地の西側・北側の境界は写真に写っておらず、現地での確認が必要です。