【積算81.5%】千葉県船橋市・塚田駅 徒歩15分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市夏見台5丁目 |
| 最寄駅 | 東武野田線 塚田駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 81.5%積算 81.5% |
| 価格 | 6,500万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 7.33% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1994年1月築(築32年) |
| 土地面積 | 392.55㎡ |
| 建物面積 | 244.72㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 6,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 5,299万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 5,299万円 |
| 物件価格 | 6,500万円 |
| 積算割合 | 81.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥135,000/㎡ × 土地面積 392.55㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 244.72㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1994年1月築(築32年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +8.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 125,000 | — |
| 2025年 | 130,000 | +4.0% |
| 2026年 | 135,000 | +3.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載写真が周辺施設の2枚だけだったため、令和8年分の路線価図に加え、同じ建物の過去の賃貸募集写真と国土地理院の標高データで、敷地の状況と収益の数字を確かめています。
確認できていないこと
- 掲載の想定年収477万円(1戸あたり月約6.6万円)は、過去の募集家賃1戸5.7万〜5.9万円で満室とした年約410万〜425万円を上回ります。現在の賃料・入居状況と満室想定の根拠は掲載にありません。
- 掲載写真に建物の外観がなく、築32年の建物の外壁・屋根の状態や修繕履歴は確認できていません。確認した写真は過去の賃貸募集時のもので、現況と異なる可能性があります。
- 隣地境界の全周は写真で確認できておらず、擁壁や隣地との段差の有無は現地確認が必要です(外構2か所の写真と標高データでは平坦)。連棟ではない独立した建物と見ていますが、全景写真での確認はしていません。
- 番地が非公開のため、敷地が接する路線が135千円/㎡か145千円/㎡かは特定していません。低い方を採っています。
- 駐車場は「空き無し」とあるだけで、区画数と賃料収入への算入の有無は記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武野田線「塚田」駅から徒歩15分、船橋市夏見台5丁目の一棟アパートです。過去の賃貸募集情報では、JR船橋駅からバス15分の「三軒家」停留所から徒歩2分とされています。第一種低層住居専用地域の平坦な住宅地で、OpenStreetMapの登録位置を町丁の重心から測った直線距離では、中華料理の福満苑とすき家が約90〜140m、ウエルシア薬局 船橋夏見台店が約290m、ヨークマート夏見台店が約770mです。
1994年1月築の木造2階建で、2DK(洋6・和6)×6戸、延床244.72㎡です。土地は所有権392.55㎡(公簿)で、北側の幅員7.0mの公道に11.0m接し、私道負担はありません。建ぺい率50%・容積率100%。駐車場は空きがなく、駐輪場は無料、管理は巡回です。
⚠️ オーナーチェンジ(賃貸中)で、掲載の想定年収は477万円(表面利回り7.33%)です。これは1戸あたり月約6.6万円に当たりますが、同じ建物の過去の募集家賃は1戸5.7万〜5.9万円で、6戸満室でも年約410万〜425万円(表面利回り約6.3〜6.5%)にとどまります。満室想定の根拠と現在の賃料・入居状況は確認が必要です。建物は築32年で木造の法定耐用年数22年を超えているため建物積算は0円で、積算は土地だけで成り立っています。令和8年分の路線価は135千円/㎡で、2024年の125千円/㎡から2年で8.0%上がっています。
積算割合81.5%は土地の評価だけによる数字で、敷地が接する路線の帯によって上下します(135千円/㎡を採用。145千円/㎡なら87.6%)。掲載写真は周辺施設の2枚だけで、建物外観や外構の現況は掲載から確認できません。現地での建物状態の確認と、レントロールによる収入の裏付けが必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
同じエリアの物件
