【積算128%】千葉県松戸市・松戸新田駅 徒歩14分の土地

京成松戸線「松戸新田」駅とJR常磐線「北松戸」駅からいずれも徒歩14分、京成松戸線「上本郷」駅から徒歩16分の、松戸市上本郷の住宅地にある古家付きの土地です。掲載によると、ヤオコー松戸上本郷店まで徒歩約3分(240m)で、小学校・中学校・高校はいずれも徒歩15分圏内にあります。ほかの周辺施設は、同じ物件の LIFULL HOME'S 掲載の地図位置からの直線距離で、やぶそば(上本郷)が約280m、ケンタッキーフライドチキン北松戸店(上本郷)が約360m、はま寿司松戸新田駅北店(松戸新田)が約570m、クリエイトSD松戸上本郷店(上本郷)が約620mです。

土地は71.14㎡(登記・約21.5坪)の所有権で、地目は宅地、第一種低層住居専用地域です。建ぺい率・容積率は SUUMO が50%・100%、健美家と LIFULL HOME'S が60%・160%と掲載によって割れており、ここでは厳しい方の50%・100%で見ています。景観法の規制と日影規制があります。敷地には1964年10月築の木造の古家(延床72.56㎡)が建っており、現況のまま引き渡されます。古家は解体が前提で、建物の積算は0円、解体費は買主の負担になる見込みです。⚠️この土地は建築条件付です(指定の建築会社との建築請負契約が前提。請負先の会社名は掲載に記載がありません)。取扱いはセンチュリー21ハウスウェル埼玉東(専任媒介)です。

⚠️接道は北西側の私道だけで、幅員は約2.1mです。私道は141㎡を24/700の共有持分で所有する形です。幅員4m未満ですが、道路の種別(建築基準法42条2項道路かどうか)とセットバックの要否・面積は掲載にありません。積算では2項道路とみなし、道路中心から2mまでの後退分(約9.2㎡)を差し引いた61.94㎡を有効な宅地面積としています。建築基準法上の道路に当たらない場合は建て替えそのものができない可能性もあるため、道路種別の確認が必要です。また価格750万円は、上本郷で最も低い路線価の帯(110千円/㎡)で計算した土地の路線価総額(約782万円)も下回っており、狭い私道への接道・狭小地・古家付き・建築条件付といった条件が価格に表れているとみられます。

積算面では、令和8年分の相続税路線価を155,000円/㎡と見ており、3年間で135→140→155千円と約14.8%上昇しています。物件自体は路線価の付いた道路に接していないため、周辺の区画道路で最も多い値を代表値としました。セットバック分を控除した場合の価格750万円に対する積算割合は約128.0%、控除しない場合は約147.0%です。建物の積算は0円のため、積算はすべて土地によるものです。写真では前面の私道と敷地にほとんど段差が無く、左右の隣地も同じ高さに見えますが、裏にあたる東側と北側の隣地境界は写っていません。標高データでは街区の北縁・東縁に2〜3mの高低差がありうるため、これらの境界の擁壁の有無は確認できていません。