【積算109.7%】埼玉県川越市・霞ヶ関駅 徒歩10分の土地

⚠️ 旗竿地です。掲載本文に「土地面積315㎡のうち路地状部分約81.49㎡を含む」とあり、当サイトの積算は路地状部分(竿)を差し引いた有効宅地233.51㎡で計算しています。竿を差し引かずに315㎡で計算すると積算割合は147.95%になりますが、建物を建てる敷地本体は約233.51㎡です。また、敷地本体の南側、道路沿いの新築住宅との境界はコンクリートブロック積みで隣地のほうが高く、写真から推定した土留めの高さは0.6〜0.95mです。推定の上限でも1m未満ですが、1mに近い値のため、正確な高さと構造は現地での確認をおすすめします。

東武東上線「霞ヶ関」駅から徒歩10分、川越市大字吉田の住宅地にある売地です。掲載元の周辺施設欄では、ヤオコー川越霞ケ関店まで570m、ファミリーマート川越鯨井店まで690m、TAIRAYA川越霞ケ関店まで760mです。飲食店は SUUMO の地図位置から OpenStreetMap の位置までの直線距離で、ガスト 川越霞ヶ関店が約610m、マクドナルドが約640m、ぎょうざの満洲が約650mと、いずれも霞ヶ関駅の周辺にあります。大字吉田は北西部の小畔川沿いに市街化調整区域を含む町ですが、本物件は第一種低層住居専用地域の指定がある市街化区域側です。

土地は315㎡(登記・約95.28坪)の所有権で、地目は宅地です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)で、建築条件はなく、更地のため即引渡しが可能と掲載されています。南側の幅員約4mの公道に接道幅4mで接し、区画図(実測図ではありません)では竿の幅は約4.0m、長さは約15.5〜20.4mです。私道負担はなく、設備は公営水道・本下水・都市ガスです。掲載写真では前面道路は平坦で、竿の入口は道路とほぼ同じ高さ、階段はありません。敷地本体も平坦な更地で、北・西・東の境界はブロック1〜3段(0.2〜0.6m)で隣家とほぼ同じ高さです。取扱は三井のリハウス川越センター(仲介)です。

令和8年分の相続税路線価は大字吉田の区画道路の最頻値93,000円/㎡(借地権割合D)で、3年間で91→92→93千円と約2.2%上昇しています。番地が公開されていないため接する道路の帯までは特定していませんが、町内の帯は89〜105千円で、最も低い89千円を採っても積算割合は105.0%、最も高い105千円なら123.8%です。有効宅地233.51㎡で計算した積算割合は109.68%で、価格は竿を除いた敷地1㎡あたり約84,800円に相当します。旗竿地は相続税評価や金融機関の担保評価では不整形地・間口狭小の補正で評価が下がることがあり、当サイトの積算はこの補正をしていません。竿の実測面積と南側境界の高低差を確かめたうえで判断したい物件です。