【積算111%】埼玉県川越市・霞ヶ関駅 徒歩20分の戸建

埼玉県川越市大字小堤の、ファミリータウン春日の区画内にある中古戸建てです。東武東上線「霞ヶ関」駅まで徒歩20分、「鶴ヶ島」駅まで徒歩21分、JR川越線「的場」駅まで徒歩31分と、駅からは距離があります。掲載の周辺施設欄では、ヤオコーまで徒歩14分、ファミリーマートまで徒歩10分、名細中学校まで徒歩9分、名細小学校まで徒歩10分です。飲食店は、SUUMO掲載の地図の位置(春日の区画内)から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、武蔵野うどん ねこやが約340m、ガストが約500m、リンガーハット川越東洋大前店が約590mです。記事の周辺施設に載せた5件は、いずれも川越市内にあることを確認しています。

価格は1,480万円で、1991年8月築(築35年)の木造2階建て4LDKです。建物96.05㎡・土地182.5㎡(いずれも登記)で、1階はLDK14帖と和室6帖、2階は洋室2室と和室6帖、カーポート付きの駐車スペースが1台分あります。土地は所有権で私道負担はなく、北側の幅員6.0mの道路に接しています。用途地域は第二種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)で、公営水道・本下水・都市ガスです。取扱はセンチュリー21ハウスウェル埼玉東(株)(仲介)で、引渡しは相談となっています。

⚠️大字小堤は、同じ大字の中に路線価の付いた地域と、市街化調整区域で路線価の付かない倍率地域が混在しています。名細小学校の周辺から北側は倍率地域で、土地の評価方法も建築の制限も本物件とは異なるため、同じ大字の物件でも同列には扱えません。本物件は「ファミリータウン春日内分譲住宅」と掲載され、用途地域が第二種低層住居専用地域(市街化区域)であること、学校までの徒歩分数、掲載の地図の位置がいずれも春日の区画内を指すことから、路線価地域側と判断しました。春日の区画道路は令和8年分で89〜90千円/㎡(借地権割合D)に分かれ、最も多い90千円/㎡を採っています(89千円でも積算割合は109.7%)。同じ路線は令和6年86千円→令和7年88千円→令和8年90千円/㎡と推移しています。建物は木造の法定耐用年数22年を過ぎているため評価に含めておらず、積算割合111.0%は全額が土地によるものです。

掲載写真のうち外観・庭・駐車場と境界部分の拡大を確認しました。前面の6m道路は平坦で、カーポートの土間は道路と同じ高さです。駐車場脇の隣地境界はブロック4段と笠木で土留めの高さは約0.5m、庭側の境界はメッシュフェンスで両側の地盤はほぼ同じ高さでした。擁壁・接道の段差・階段・旗竿地には当たらず、隣家との間に隙間のある独立した戸建てです。玄関ポーチまでは2〜3段(約0.3〜0.45m)あります。築35年の建物のため、屋根・外壁・設備の状態や修繕履歴は、内覧と取扱会社への確認をおすすめします。