【積算167.4%】埼玉県坂戸市・北坂戸駅 徒歩14分の土地

⚠️ 本物件は片柳土地区画整理事業の施行区域内にあり、仮換地と清算金はまだ決まっていません(換地処分の予定は令和20年3月末)。掲載の土地面積103.13㎡は従前地の登記面積で、換地の際に減歩されて面積が小さくなる可能性があります。また施行区域内は路線価が公表されていないため、当サイトの積算は施行区域に接する周辺の路線価の帯のうち最も低い81千円/㎡で試算した個別評価です。82千円・83千円の帯で計算しても結論は変わりません。

東武東上線「北坂戸」駅から徒歩14分(健美家は13分、SUUMOは14分と表記が分かれているため長い方を採っています)、坂戸市大字片柳の第一種低層住居専用地域にある売地です。同一物件のSUUMO掲載の周辺施設欄では、業務スーパー坂戸片柳店まで313m(徒歩4分)、ドラッグセイムス北坂戸店まで598m(徒歩8分)、ベルク北坂戸店まで734m(徒歩10分)です。飲食店は、国土地理院のアドレス検索で得た片柳406番地の代表点から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、ココス坂戸店が約350m、寿製麺よしかわ坂戸店が約690mです。

土地は103.13㎡(登記・約31.19坪)の所有権で、地目は宅地です。建ぺい率50%・容積率80%、景観法による規制があり、建築条件はありません。売主はNADAYA株式会社です。現況は昭和59年6月築の2階建の古家(1階42.38㎡・2階32.56㎡)が残っており、建物は評価に含めていません。建て替える場合は解体費がかかります。接道は南側の幅員約4.2m(コンクリート舗装)の道路に間口約8.3mで、公道か私道かの記載はなく、私道負担の記載もありません。設備は上水道・プロパンガスで、下水道はなく浄化槽です。また家屋倒壊等氾濫想定区域に含まれています。

路線価による土地の評価は価格499万円を大きく上回り、積算割合は167.4%です。価格が低い理由は掲載に書かれていませんが、区画整理中で仮換地・清算金が未定であること、浄化槽であること、浸水の想定区域であること、古家の解体費がかかること、路線価が推計値であることなどが考えられます。同一物件のSUUMO掲載の写真4枚では、南側道路と敷地はほぼ同じ高さで段差は0.2m程度まで、西側の塀も両側の地盤が同じ高さの境界塀で、擁壁・階段・旗竿地は見当たりませんでした。ただし北側(背面)の隣地境界は写真に写っておらず、確認できていません。換地後の面積と清算金の見込み、古家の状態を取扱会社や坂戸市に確認したうえでの検討をおすすめします。