【積算109.3%】東京都杉並区・久我山駅 徒歩12分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都杉並区宮前4丁目 |
| 最寄駅 | 京王井の頭線 久我山駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩12分 |
| 積算割合 | 109.3%積算 109.3% |
| 価格 | 5,200万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.85% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1988年5月築(築38年) |
| 土地面積 | 111.41㎡ |
| 建物面積 | 111.6㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 5,200万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 5,681万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 5,681万円 |
| 物件価格 | 5,200万円 |
| 積算割合 | 109.3% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥510,000/㎡ × 土地面積 111.41㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 111.6㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1988年5月築(築38年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +15.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 510,000 | +8.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図(図番号43052ほか)、同じ物件の HOME'S 掲載写真3枚、国土地理院の基盤地図情報と標高データに当たって、所在街区・前面道路の幅員・敷地の高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 掲載の接道状況欄が空欄で、前面道路の幅員・種別は未記載です。基盤地図情報の道路縁からは約3.4〜3.9mと読め、建築基準法42条2項道路なら約1.5㎡のセットバックが生じる可能性があります(差し引いた場合の積算割合は約107.8%。本記事の積算では控除していません)。
- 延床111.6㎡は土地111.41㎡に対して容積率約100.2%で、指定の100%をわずかに超えています。検査済証の有無や既存不適格かどうかは取扱会社への確認が必要で、融資の評価に影響する可能性があります。
- 土地面積は健美家の表示(私道部分を除いた面積)で、私道の持分の有無や登記面積との差は掲載からは分かりません。
- 所在地は掲載に番地が無く、建物名から別の賃貸掲載の住居表示と照合して特定したものです。地番は取扱会社への確認が必要です。
- 満室想定年収356.4万円は想定値で、現在の家賃と入居状況の内訳(レントロール)は掲載にありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載の接道状況欄が空欄で、前面道路の幅員・種別は記載されていません。国土地理院の基盤地図情報の道路縁から測ると幅員は約3.4〜3.9mで、建築基準法42条2項道路にあたる場合は約1.5㎡のセットバックが生じる可能性があります。当サイトの積算はこの控除をしておらず、仮に約1.5㎡を差し引くと積算割合は約107.8%です。また、延床111.6㎡は土地111.41㎡に対して容積率約100.2%で、指定の100%をわずかに超えています。既存不適格か容積率の超過かは掲載からは分からず、融資の評価に影響する可能性があります。
京王井の頭線「久我山」駅から徒歩12分(富士見ヶ丘駅から徒歩14〜15分、高井戸駅から徒歩17分)、杉並区宮前4丁目にある一棟アパート『久我山ハイツ』です。前面道路の向かいは都立西高等学校で、周辺は第一種低層住居専用地域の住宅地です。周辺施設は宮前4丁目の町丁重心から OpenStreetMap の位置までの直線距離で、スギ薬局が約50m、セブン-イレブン 都立西高前が約190m、オーケーストアが約280m、飲食店はバーミヤンとそば処 春日がそれぞれ約200m、大宮飯店が約660mです。
建物は木造2階建・2K×4戸、1988年5月築(築38年)で、令和2年5月に外装と全室の内装の大規模修繕を実施済みと掲載されています。土地111.41㎡(33.7坪)は健美家の表示で、健美家は私道部分を除いた面積を表示しています。所有権で、第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)・準防火地域です。価格5,200万円に対し満室想定年収は356.4万円(月29.7万円)で表面利回り6.85%、現況は賃貸中で、駐車場はありません。取扱は東京土地建物(仲介)で、引渡しは相談です。
令和8年分の相続税路線価は宮前4丁目の区画道路の最頻値510,000円/㎡(借地権割合D)で、所在街区が接する南北・東西の道路もこの帯です。3年間で440→470→510千円と約15.9%上昇しています。所在地は掲載に番地が無く、建物名から別の賃貸掲載の住居表示と照合して街区を特定しました。築38年の木造のため建物の積算は0円で、積算は土地の路線価だけで決まり、積算割合は109.3%です。町丁内で最も低い470千円の帯を採っても100.7%です。掲載写真では前面道路とアプローチは同じ高さで、擁壁・階段接道は見当たりません。前面道路の種別と容積率の扱いを取扱会社に確かめたうえで判断したい物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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