【積算152.6%】東京都練馬区・地下鉄成増駅 徒歩13分の戸建

東京メトロ副都心線・有楽町線「地下鉄成増」駅から徒歩13分、東武東上線「成増」駅から徒歩16分の、練馬区旭町2丁目にある木造2階建ての戸建賃貸です。番地は掲載されておらず、所在は町丁までです。周辺施設は掲載に記載が無いため OpenStreetMap で探し、店の所在地を店舗情報で確かめたうえで、練馬区内の店だけを載せています。距離は旭町2丁目の町丁重心からの直線距離で、セブン-イレブン練馬旭町店(旭町1丁目)が約820m、旭町3丁目のニトリ成増店と丸亀製麺ニトリ成増がいずれも約0.9km、コメダ珈琲店練馬土支田店(土支田1丁目)が約1.1kmです。駅に近い板橋区成増側にもスーパーや飲食店が集まっています。

建物は1976年3月築(築50年)の木造2階建て、3DK・建物面積62.96㎡で、各階約31㎡の総2階です。土地は61.88㎡(公簿)の所有権で、地目は宅地。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、想定月収10.0万円(年120万円)、表面利回り8.00%です。取引態様は仲介で、取扱いは株式会社リアール(大阪市中央区)です。同じ物件は楽待にも掲載されており、楽待の情報登録日は2026年3月21日で、約6か月前から掲載が続いています(健美家の情報登録日は2026年9月22日)。

⚠️この物件は接道が確認できていません。接道状況・用途地域・建ぺい率・容積率・私道負担の欄が健美家・楽待の両方で空欄で、掲載写真7枚にも前面道路は1枚も写っていません。外観写真は建物脇の幅約1mの通路から撮られたもので、前面道路の幅員・種別、道路との高低差、通路の奥に建物がある旗竿形状かどうかは判断できません。価格1,500万円は、旭町2丁目で最も低い路線価の帯(280千円/㎡)で計算した土地の路線価総額(約1,733万円)も下回っており、再建築不可・通路だけの接道・私道持分なしといった制約が掲載に書かれていないだけの可能性があります。また練馬区は用途地域ごとに敷地面積の最低限度を広く定めており、用途地域が不明なため確定はできませんが、61.88㎡の敷地はその最低限度を下回る可能性があります。制限ができる前からある敷地は適用除外となる扱いがありますが、この敷地が当たるかどうかは練馬区への確認が要ります。

積算面では、令和8年分の相続税路線価を370,000円/㎡と見ており、3年間で330→350→370千円と約12.1%上昇しています。番地が非公開のため、駅までの徒歩分数と整合する町丁の中央〜東側で最も多い値を代表値としました。価格1,500万円に対する積算割合は約152.6%で、町丁内で最も低い280千円/㎡の帯を当てても約115.5%です。建物は築50年で木造の法定耐用年数22年を過ぎているため建物の積算は0円で、積算はすべて土地によるものです。ただし接道・再建築の可否・敷地面積の最低限度が確認できていないため、路線価どおりの土地評価が成り立つかどうかは、区画図・公図と役所での接道調査で確かめる必要があります。