【积算109.3%】东京都杉并区・久我山站步行12分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 东京都杉并区宮前4丁目 |
| 最近车站 | 京王井之头线 久我山站 |
| 步行 | 步行12分钟 |
| 积算比例 | 109.3%积算 109.3% |
| 价格 | 5,200万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 6.85% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1988年5月建成(房龄38年) |
| 土地面积 | 111.41㎡ |
| 建筑面积 | 111.6㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 5,200万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 5,681万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 5,681万日元 |
| 物业价格 | 5,200万日元 |
| 积算比例 | 109.3% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥510,000/㎡ × 土地面积 111.41㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 111.6㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1988年5月建成(房龄38年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +15.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 510,000 | +8.5% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接转载刊登信息,而是查阅了令和8年路线价图(图号43052等)、同一物件在HOME'S上的刊登照片3张、国土地理院的基盘地图信息和标高数据,确认了所在街区・前方道路的宽度・地块的高差。
尚未确认的事项
- 刊登的临路状况栏为空白,未记载前方道路的宽度・种类。根据基盘地图信息的道路边缘约为3.4〜3.9m,若属于建筑基准法第42条第2项道路,可能需要约1.5㎡的退让(扣除后的积算比例约107.8%;本文的积算未扣除)。
- 总建筑面积111.6㎡相对土地111.41㎡的容积率约为100.2%,略高于指定的100%。是否有竣工检查证、是否属于既有不适格,需要向经办公司确认,可能影响融资评估。
- 土地面积为健美家的显示面积(扣除私道部分后),是否持有私道份额以及与登记面积的差异无法从刊登中得知。
- 刊登中没有门牌号,所在地是通过建筑名称与另一则租赁刊登的住居表示核对确定的。地号需要向经办公司确认。
- 满租年收入356.4万日元为预计值,当前租金和入住情况明细(租金清单)未在刊登中列出。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 刊登的临路状况栏为空白,未记载前方道路的宽度・种类。根据国土地理院基盘地图信息的道路边缘测量,宽度约3.4〜3.9m;若属于建筑基准法第42条第2项道路,可能需要约1.5㎡的退让(セットバック)。本站的积算未扣除该面积,若扣除约1.5㎡,积算比例约为107.8%。此外,总建筑面积111.6㎡相对土地111.41㎡的容积率约为100.2%,略高于指定的100%。刊登中无法判断是既有不适格还是超出容积率,可能影响融资评估。
本物件为位于杉并区宫前4丁目的整栋公寓"久我山ハイツ",距京王井之头线"久我山"站步行12分钟(距富士见丘站步行14〜15分钟、距高井户站步行17分钟)。前方道路对面是东京都立西高中,周边为第一种低层住居专用地域的住宅区。周边设施按宫前4丁目町丁重心到OpenStreetMap位置的直线距离计算,杉药局约50m、7-Eleven都立西高前店约190m、OK超市约280m;餐饮方面,Bamiyan和荞麦面店春日均约200m,大宫饭店约660m。
建筑为木造2层・2K×4户,1988年5月建成(房龄38年),刊登称已于令和2年(2020年)5月实施外装和全部房间内装的大规模修缮。土地111.41㎡(33.7坪)为健美家的显示面积,健美家显示的是扣除私道部分后的面积。所有权,属第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%)・准防火地域。价格5,200万日元,满租预计年收入356.4万日元(月29.7万日元),表面收益率6.85%,现况出租中,无停车位。经办为东京土地建物(中介),交房时间可商议。
令和8年(2026年)的继承税路线价为宫前4丁目区划道路的众数510,000日元/㎡(借地权比例D),所在街区相邻的南北・东西道路也属于该价格带。3年间从440→470→510千日元,上涨约15.9%。刊登中没有门牌号,我们通过建筑名称与另一则租赁刊登的住居表示核对,确定了街区。由于是房龄38年的木造建筑,建筑积算为0日元,积算仅由土地路线价决定,积算比例为109.3%。即使取町丁内最低的470千日元价格带,也为100.7%。刊登照片中前方道路与入口通道等高,未见挡土墙或台阶接道。建议向经办公司确认前方道路的种类和容积率的处理后再作判断。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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