【積算81.5%】東京都渋谷区・代々木上原駅 徒歩10分の一棟アパート

⚠️この物件は、10戸すべての玄関が路地状敷地の奥にある敷地内通路(幅約2.7m)に並んでおり、掲載写真には共用階段も2階の共用廊下も写っていません。各戸が専用の玄関と内階段を持つ木造の重層長屋である可能性が高いとみています。長屋であれば、2019年4月施行の改正東京都建築安全条例第5条(住戸数10戸以上などの長屋には幅3m以上の敷地内通路が必要)に抵触する既存不適格の可能性があり、同じ規模での建て替えができないおそれがあります。建築基準法上の用途が共同住宅か長屋かは掲載から確定できません。建築確認番号の欄は空欄で、検査済証の有無も記載がないため、取扱会社と行政での確認が前提の物件です。

所在は東京都渋谷区富ヶ谷2丁目、小田急小田原線 代々木上原駅から徒歩10分で、千代田線 代々木公園駅(徒歩11分)と京王井の頭線 駒場東大前駅(徒歩14分)も使えます。南側すぐに東海大学の代々木キャンパスがあります。建物は2013年5月築の木造2階建てで、1R×5戸と1R+ロフト×5戸の計10戸(専有13.61〜26.59㎡)、延床164.27㎡です。価格1億8,150万円、賃貸中で満室想定年収916.8万円・表面利回り5.05%です。土地163.73㎡(公簿)は所有権で、第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率150%)・第2種高度地区・準防火地域です。オートロックと敷地内ゴミ置場があり、駐車場はありません。

⚠️敷地は西側の私道(幅員4.0m・行き止まり)に幅2.7mの路地状部分(竿)だけで接する旗竿地です。本記事では写真から竿の奥行を約5.2mと見積もり、竿部分14.04㎡を除いた149.69㎡で土地を評価しています。奥行は写真からの推定で、実際に約6.4mより長ければ積算割合は80%を下回ります。前面の私道には路線価が付いていないため、隣接する区画道路の890千円/㎡(借地権割合C)を借りました。富ヶ谷2丁目の区画道路では890千円と900千円が同じ本数で並ぶため低い方を採っており、900千円なら積算割合は82.4%です。積算割合80%を保つのに必要な単価は871,238円/㎡で、採用値との差は約2%しかありません。私道の通行・掘削の承諾は掲載に記載がありません。私道負担5.12㎡は土地面積とは別枠で掲載されているため、控除していません。

路線価は同じ路線で令和6年750千円→令和7年810千円→令和8年890千円/㎡と、2年で約19%上がっています。建物は築13年で、法定耐用年数22年のうち残り9年分を積算に算入しています。立地と賃貸中の収益がある一方で、建物の形式・竿の寸法・私道の条件という、積算と再建築の両方に響く確認事項を抱えた物件です。周辺施設の距離は、所在街区の代表点(国土地理院のアドレス検索)から各店(OpenStreetMap の登録位置)までの直線距離で示しています。