【積算82.3%】東京都北区・西巣鴨駅 徒歩8分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都北区滝野川6丁目 |
| 最寄駅 | 都営三田線 西巣鴨駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩8分 |
| 積算割合 | 82.3%積算 82.3% |
| 価格 | 1,980万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 5.7% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1967年3月築(築59年) |
| 土地面積 | 38.56㎡ |
| 建物面積 | 39.56㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 1,980万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,629万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,629万円 |
| 物件価格 | 1,980万円 |
| 積算割合 | 82.3% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 39.56㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1967年3月築(築59年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +27.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 370,000 | — |
| 2025年 | 410,000 | +10.8% |
| 2026年 | 470,000 | +14.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
現地写真の無い物件のため、令和8年分の路線価図、掲載の間取図、2項道路のセットバック条件に当たって積算の根拠を確かめ、写真で判定できていない点を分けて示しています。
確認できていないこと
- 擁壁の有無と前面道路との段差(階段接道かどうかを含む)は、現地写真が無く確認できていません。地番が分からないため、標高データでの補強もできていません。
- 旗竿地かどうか、連棟(長屋・テラスハウス)かどうかは未確認です。同じ滝野川6丁目で中古テラスハウスが別に掲載されており、1967年築・土地38.56㎡・建物39.56㎡という規模からも連棟の可能性があります。
- 建物外観の状態(外壁・屋根・基礎・傾き)は写真が無く分かりません。築59年の旧耐震基準の建物で、耐震診断や改修の有無も掲載にありません。
- セットバック面積と間口は掲載に無く、本記事の控除3.90㎡は間口約6.0mとした見積りです。間口が8m以上なら積算割合は約79.2%に下がります。
- 前面私道2.7mの持分と通行・掘削承諾の有無が掲載にありません。所在は丁目までの開示で地番が分からず、接道する路線の路線価は特定できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️この物件は掲載画像が間取図1枚だけで、現地写真が1枚もありません。擁壁の有無、前面道路との段差や階段接道、旗竿地かどうか、連棟かどうか、建物外観の状態は、いずれも写真で判定できていません。同じ滝野川6丁目では中古テラスハウスが別物件として掲載されており、1967年築・土地38.56㎡・建物39.56㎡という規模からも、この建物が連棟(長屋)である可能性があります。現地と取扱会社での確認が前提の物件です。
所在は東京都北区滝野川6丁目(掲載は丁目までで地番は非公開)、都営三田線 西巣鴨駅から徒歩8分です。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率300%)で、土地は所有権です。建物は1967年3月築の木造2階建て・3DK(築59年)で、1981年以前の旧耐震基準で建てられています。賃貸中のオーナーチェンジ物件で、月額賃料9.5万円(年114万円)、表面利回り5.7%、価格1,980万円、現況渡しです。
⚠️前面は南側の私道2.7m(建築基準法42条2項道路)で、建て替えの際は道路中心線から2mまで敷地を後退させる必要があります。セットバック面積と間口は掲載に無く、私道の持分や通行・掘削の承諾についても記載がありません(「無し」との明記もありません)。本記事は間取図から間口を約6.0mと見積もり、後退部分3.90㎡を控除した34.66㎡で土地を評価しています。控除しなければ積算割合は約91.5%、間口が8m以上あれば約79.2%まで下がるため、実際のセットバック面積で数字が動きます。
路線価は令和8年分で、町内の区画道路が430〜540千円/㎡(借地権割合D)に分かれます。470・500・510千円/㎡の区間がほぼ同数並ぶため、保守側の470千円/㎡を代表値としました。接道する路線は特定できていないので、実際はこれより高い場合も低い場合もあります(500千円なら約87.5%、460千円なら約80.5%)。同じ路線の推移は令和6年370千円→令和7年410千円→令和8年470千円/㎡(2年で約27%上昇)です。建物は法定耐用年数を超えており積算上の価値は0円のため、積算は土地だけの評価です。周辺施設の距離は、地番が分からないため滝野川6丁目の町丁重心からの直線距離(OpenStreetMap の登録位置)で示しています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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