【積算104.4%】千葉県千葉市花見川区・実籾駅 徒歩20分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県千葉市花見川区長作台1丁目6-11 |
| 最寄駅 | 京成本線 実籾駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 104.4%積算 104.4% |
| 価格 | 398万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1975年3月築(築51年) |
| 土地面積 | 58㎡ |
| 建物面積 | 65.41㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 398万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 415万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 415万円 |
| 物件価格 | 398万円 |
| 積算割合 | 104.4% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 65.41㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1975年3月築(築51年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +2.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 70,000 | — |
| 2025年 | 71,000 | +1.4% |
| 2026年 | 72,000 | +1.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図(図番号03152・03135)と掲載写真3枚に当たって、所在地の街区と接道の路線価、セットバックの扱い、敷地周囲の高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 土地58㎡は登記面積で、実測面積の記載はありません。越境の有無も掲載からは分かりません。
- セットバックが必要な面積が記載されていません。当サイトは最小見積りの0.275㎡を差し引いていますが、実際の後退面積は測量での確認が必要です。
- 延床65.41㎡が容積率100%の上限58㎡を超えており、既存不適格にあたるかどうかは掲載からは分かりません。建て替えると現況より小さい建物になります。
- この地域に最低敷地面積の制限がかかるか、かかる場合に58㎡の敷地で建て替えができるかは、千葉市への確認が要ります。
- 1981年以前の旧耐震基準の建物で、耐震診断や補強の有無は掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 価格398万円は、当サイトが路線価で計算した土地の評価額(約416万円)を下回っています。路線価の帯の当てはめ(町丁内の区画道路はほぼすべて72千円/㎡)、私道負担(無)、土地面積(登記58㎡)はいずれも確認済みで、当てはめの誤りは考えにくい状況です。価格が低い理由は掲載に書かれていませんが、築51年の建物であること、58㎡の狭小地であること、駐車場がないこと、駅から徒歩20分であることなどが考えられます。
京成本線「実籾」駅から徒歩20分、千葉市花見川区長作台1丁目の第一種低層住居専用地域にある戸建です。JR総武線「幕張」駅は徒歩49分、京成本線「八千代台」駅は徒歩37分と掲載されています。周辺施設の店名・距離は掲載にないため、国土地理院のアドレス検索で得た長作台1丁目の町丁重心から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で補っています。セブン-イレブン千葉天戸台店が約520m、コープみらい コープ花見川店が約860m、ナリタヤ花見川店が約970m、飲食店はスシロー花見川店が約430m、かつ波奈 花見川店が約460mです。
土地58㎡(登記)に木造2階建・3DK・延床65.41㎡(登記)の建物で、1975年3月築(築51年)の所有権です。建ぺい率50%・容積率100%で、前面は北側の幅3.9mの道路に接道幅5.5m、私道負担はありません。駐車場はなく、設備は公営水道・本下水・都市ガス、売主は(株)UEIで即引渡し可能です。1981年以前の旧耐震基準の建物です。また延床65.41㎡は容積率100%で計算した上限58㎡を超えており(約112.8%)、容積率を超過した既存不適格の可能性があります。建て替える場合は建築面積29㎡・延床58㎡が上限となり、現況より小さい建物になります。
建物は築年数が木造の法定耐用年数(22年)を超えているため評価に含めず、土地だけで積算割合は104.4%です。掲載に「セットバック要」とありますが面積の記載がないため、前面道路の中心から2mまで後退する前提の最小見積り0.275㎡(後退幅0.05m×間口5.5m)を差し引いた57.725㎡で積算しています。差し引かない場合は104.9%です。写真では北側道路と敷地はほぼ同じ高さで段差は縁石程度、擁壁・階段はなく、隣家とは独立した建物で旗竿地でもありません。実測面積、実際のセットバック面積、越境の有無、最低敷地面積の制限については、取扱会社や千葉市への確認が必要です。
融資想定
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※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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