【积算111%】埼玉县川越市・霞关站步行20分钟的独栋住宅

位于埼玉县川越市大字小堤、Family Town春日(ファミリータウン春日)分区内的二手独栋住宅。步行至东武东上线“霞关”站20分钟、“鹤岛”站21分钟，至JR川越线“的场”站31分钟，离车站有一定距离。据房源的周边设施栏，步行至Yaoko超市14分钟、全家便利店10分钟、名细中学9分钟、名细小学10分钟。餐饮方面，以SUUMO房源地图位置(春日分区内)到OpenStreetMap登记位置的直线距离计算，武藏野乌冬ねこや约340m、Gusto约500m、Ringer Hut川越东洋大前店约590m。本文所列5处周边设施均已确认位于川越市内。

售价1,480万日元，为1991年8月建成(房龄35年)的木造2层4LDK。建筑面积96.05㎡、土地182.5㎡(均为登记面积)。1楼为14帖LDK和6帖和室，2楼为2间西式房间和6帖和室，另有带车棚的停车位1个。土地为所有权，无私道负担，北侧临宽6.0m的道路。用途地域为第二种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%)，配备公营自来水、公共下水道和城市燃气。经办公司为Century 21 Housewell埼玉东(中介)，交房时间可协商。

⚠️大字小堤内既有标注路线价的地区，也有属于市街化调整区域、不设路线价的倍率地区。名细小学周边及其北侧属于倍率地区，土地评估方法和建筑限制都与本物件不同，即使同在一个大字也不能等同看待。本物件在房源中标注为“Family Town春日内分售住宅”，用途地域为第二种低层住居专用地域(市街化区域)，到学校的步行时间和房源地图位置也都指向春日分区内，因此判断其位于路线价地区一侧。春日分区内道路在令和8年度路线价图上为每㎡8.9万〜9万日元(借地权比例D)，本文采用最多的每㎡9万日元(若按8.9万日元，积算比例为109.7%)。同一路线从2024年8.6万日元→2025年8.8万日元→2026年9万日元/㎡。建筑已超过木造法定耐用年限22年，未计入评估，111.0%的积算比例全部来自土地。

我们查看了房源照片中的外观、庭院、停车位以及边界部分的特写。门前6m道路平坦，车棚地面与道路同高。停车位旁的邻地边界为4层砌块加压顶，挡土高度约0.5m；庭院一侧边界为网格围栏，两侧地面几乎同高。不存在挡土墙、临路高差、台阶接道或旗杆地，与邻居之间留有间隙，是独立的独栋住宅。玄关门廊前有2〜3级台阶(约0.3〜0.45m)。由于建筑已有35年房龄，建议通过看房并向经办公司确认屋顶、外墙、设备状况及维修记录。