【積算113.8%】埼玉県川越市・的場駅 徒歩11分の戸建

⚠️この区画は北側の境界が幅約1mの水路に接しており、区画側に水路沿いのコンクリート壁(プレキャストのパネル)があります。水路の外側は幅員4mの公道です。この壁が支えている土の高さ(土留め高)は、掲載写真と国土地理院の標高データでは確定できず、未確認です。当サイトは土留め高1m以上の擁壁がある敷地を掲載の対象外としており、現地で1m以上と分かった場合は掲載を見直します。物件は埼玉県川越市大字的場の新築分譲住宅で、JR川越線「的場」駅まで徒歩11分です。東武東上線「霞ヶ関」駅も徒歩圏で、掲載では徒歩16〜19分とされています。

新築分譲「グラファーレ 川越市的場 38期」全10棟のうちの2号棟で、木造2階建・3LDK+S、建物98.54㎡、土地138.59㎡(41.92坪)です。建築中の未完成物件で、2026年10月完成予定・引渡しは11月予定(SUUMOの掲載は「相談」)です。このため掲載写真は建築中の現地と完成予想図が中心で、完成後の外観や室内は写真では確認できません。分譲地の北西角にある旗竿地で、幅約2.70m・長さ約13.7mの通路部分(竿)で東側の幅員5mの公道に接し、駐車は竿に2台を縦列でとめる形です。私道負担はありません。所有権・地目宅地、市街化区域の第一種住居地域で、建ぺい率60%・容積率200%です。公営水道・本下水・都市ガス。景観法による規制があり、ゴミ置場(清掃施設)の持分が別の地番で付きます。センチュリー21の掲載には「国土法届出要」と記載されています。

価格は掲載によって異なり、SUUMOの分譲ページでは2号棟が2,799万円(土地・建物の面積も本件と一致)、健美家・ファイブイズホーム・センチュリー21の掲載では2,980万円です。当サイトは最も安い2,799万円で評価しており、積算割合は113.8%、2,980万円なら106.9%です。路線価は分譲地周辺の区画道路に最も多い令和8年分100千円/㎡(借地権割合D)を採りました。同じ路線は令和6年99千円→令和7年100千円→令和8年100千円/㎡とほぼ横ばいです。土地は竿の部分約36.94㎡を除いた101.65㎡で評価しています。新築の木造で法定耐用年数22年がまるごと残る前提のため、積算の約7割を建物が占め、建物の評価は年数とともに下がります。

周辺施設は、分譲地の所在地番(大字的場2570-1)の国土地理院の代表点から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、ファミリーマートが約430m、ドラッグストア セキ 霞ヶ関店が約620m、ヤオコーが約970m、飲食ではかすみ食堂が約660m、ガストが約900m、くら寿司が約1.1kmです。駅に近い新築で積算割合は高めに出ていますが、北側の水路沿いの壁の土留め高と、分譲地の外にあたる西側隣地との境界は写真で確認できておらず、現地確認か仲介への問い合わせが必要です。