【积算113.8%】埼玉县川越市・的场站步行11分钟的独栋住宅

⚠️该地块北侧边界紧邻一条宽约1米的水渠，地块一侧沿水渠设有混凝土墙(预制板)。水渠外侧为4米宽的公道。该墙所挡土体的高度(挡土高度)无法通过房源照片和国土地理院标高数据确定，目前尚未确认。本站不刊登设有挡土高度1米以上挡土墙的地块，若现场确认为1米以上，将重新审视本条刊登。物件为位于埼玉县川越市大字的场的新建分售住宅，距JR川越线「的场」站步行11分钟。东武东上线「霞关」站也在步行范围内(房源记载步行16〜19分钟)。

为新建分售项目「Grafare 川越市的场 38期」全10栋中的2号栋，木造2层，格局3LDK+S，建筑面积98.54㎡，土地138.59㎡(41.92坪)。目前仍在建造中，预计2026年10月竣工，计划11月交房(SUUMO房源记载为「可协商」)。因此房源照片以施工中的现场和竣工效果图为主，竣工后的外观和室内无法通过照片确认。该地块位于分售区西北角，为旗杆地，经宽约2.70米、长约13.7米的通道部分(旗杆)连接东侧5米宽的公道，通道可纵列停放2辆车。无私道负担。所有权，地目为宅地，位于市街化区域的第一种住居地域，建蔽率60%、容积率200%。公营自来水、公共下水道、城市燃气。受景观法规制，另附垃圾站(清扫设施)的共有份额(另行登记的地块)。Century 21的房源中注明「需依国土利用计划法申报」。

价格因房源而异：SUUMO的分售页面中2号栋为2,799万日元(土地和建筑面积与本物件一致)，健美家、Five is Home和Century 21的房源为2,980万日元。本站按最低价2,799万日元评估，积算比例为113.8%；若按2,980万日元计算则为106.9%。路线价采用分售区周边区划道路上出现最多的令和8年分100千日元/㎡(借地权比例D)。同一路线令和6年99千日元→令和7年100千日元→令和8年100千日元/㎡，基本持平。土地按扣除旗杆部分约36.94㎡后的101.65㎡评估。由于是新建木造住宅，按剩余全部22年法定耐用年限计算，建筑约占积算额的7成，建筑评估额会随年数下降。

周边设施方面，以分售区所在地号(大字的场2570-1)的国土地理院代表点到OpenStreetMap登记位置的直线距离计，全家便利店约430米、SEKI药妆店霞关店约620米、Yaoko超市约970米；餐饮方面，霞食堂约660米、Gusto家庭餐厅约900米、藏寿司约1.1公里。作为靠近车站的新建住宅，积算比例较高，但北侧水渠沿线墙体的挡土高度，以及与分售区外西侧邻地的边界均未能通过照片确认，需要现场确认或向中介咨询。