【積算86.7%】東京都千代田区・馬喰町駅 徒歩2分の土地

東京都千代田区東神田の売地です。JR総武快速線「馬喰町」駅まで徒歩2分、都営新宿線「馬喰横山」駅・都営浅草線「東日本橋」駅まで徒歩6分です。⚠️掲載は町名(東神田)までで、丁目・番地は公開されていません。馬喰町駅の出入口から約160m以内という駅距離に合うのは東神田1丁目の東側の街区で、所在は1丁目と推定しています。町丁の重心から OpenStreetMap の登録位置までの直線距離で、ファミリーマートが約140m、スーパーのマルマンストアが約220m、飲食では味仙が約130m、小諸そばが約180mです。

土地は85.81㎡(公簿・25.95坪)で確定測量図があり、所有権・地目宅地、現況は更地です。南東側の幅員4.00mの公道と、南西側の幅員2.685mの公道に接する角地です。商業地域・建ぺい率80%・容積率600%・防火地域で、引渡しは相談です。⚠️南西側の道路は幅員が4m未満のため、道路中心から2mまでのセットバック(建築基準法42条2項の道路としての後退)が必要になる前提で評価しています。掲載にはセットバック面積の記載がありません。

路線価は、東神田1丁目の区画道路の帯を路線価図2面(16013・16014)で拾い、同じ値の区間が最も多い令和8年分1,500千円/㎡(借地権割合B)を採りました。同じ路線は令和6年1,050千円→令和7年1,250千円→令和8年1,500千円/㎡と上がっています。土地面積からセットバックの推定面積6.09㎡を差し引いた79.72㎡を積算の対象とし、積算割合は86.7%です。セットバックを差し引かなければ93.3%、間口の仮定を変えると81.1〜89.1%の幅があります。

⚠️1丁目の区画道路の帯は、1,320〜1,510千円の街路群(13区間)と840〜990千円の細い街路群(10区間)の二つに分かれています。1,500千円は同じ値の区間が3区間と最も多いものの、差はわずかです。この物件の接道は4.00mと2.685mでどちらも狭く、細い街路群の帯に面している可能性が高いとみています。860千円/㎡を採ると積算割合は49.7%、970千円/㎡でも56.0%まで下がり、帯全体の中央値1,330千円/㎡でも76.8%です。積算割合は採る路線価によって大きく変わります。

⚠️健美家・楽待・SUUMO・athome・Yahoo!不動産を確認しましたが、本物件の現地写真は1枚も見つかりませんでした。擁壁の有無、前面道路との段差、敷地の状態は写真で確認できていません。国土地理院の標高データでは、東神田1丁目の街区はいずれも標高3.8〜4.6mの平坦な低地です。楽待には2026年6月19日から掲載されており、約3か月前から売りに出ています。