【積算85%】東京都練馬区・桜台駅 徒歩7分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都練馬区桜台2丁目 |
| 最寄駅 | 西武池袋線 桜台駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 85%積算 85% |
| 価格 | 6,800万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.12% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1979年10月築(築46年) |
| 土地面積 | 132.02㎡ |
| 建物面積 | 158.64㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 6,800万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 5,782万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 5,782万円 |
| 物件価格 | 6,800万円 |
| 積算割合 | 85% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 158.64㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1979年10月築(築46年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +15.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 380,000 | — |
| 2025年 | 410,000 | +7.9% |
| 2026年 | 440,000 | +7.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載の数字をそのまま使わず、令和8年分の路線価図2面で桜台2丁目の区画道路の帯をすべて拾い、外観写真2枚と国土地理院の標高データで敷地の高さを確かめています。
確認できていないこと
- 接道する南西側道路(幅員3.9m)が公道か私道か、建築基準法上の道路の種別、セットバックの要否は掲載に記載がありません。
- 延床面積が掲載の容積率を上回っている理由(既存不適格か、増築などによるものか)は掲載から分かりません。
- 裏側(北東側)の隣地境界は写真に写っておらず、高低差の有無を確認できていません。北西へ15〜25mほど離れた場所には谷状の低い地形があります。
- 間取り・戸数・入居状況の内訳と用途地域は掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
西武池袋線 桜台駅から徒歩7分、練馬区桜台2丁目に建つ木造2階建ての一棟アパートです。桜台駅から池袋駅までは同線で10分ほどです。周辺は戸建てと低層の集合住宅が並ぶ住宅地で、千川通り沿いにスーパーや飲食店が集まっています。
価格は6,800万円、土地は132.02㎡(公簿・所有権)、建物は延床158.64㎡で1979年10月築です。賃貸中で、掲載の年間想定家賃は416.4万円(表面利回り6.12%)です。前面は大谷石積みの塀で囲まれていますが、外観写真では門扉が道路面から直接開いており、敷地は道路とほぼ同じ高さです。
積算は土地の評価が中心です。令和8年分の路線価は、桜台2丁目の区画道路で最も多い440千円/㎡を採りました。南西側道路の後退分として推定0.6㎡を差し引いた131.42㎡で評価し、建物は木造で法定耐用年数を超えているため0円として、積算割合は85%です。同じ路線の路線価は令和6年の380千円から2年で約16%上がっています。
⚠️接道は「南西3.9m」とだけ記載され、公道か私道か、道路の種別、セットバックの要否は掲載にありません。物件の位置からは路線価の付いていない街区内の通路に面している可能性があり、街区北西側の道路の路線価(390千円/㎡)を採ると積算割合は75.4%まで下がります。⚠️延床面積は土地面積の約120%で、掲載の容積率100%を上回っています。既存不適格か増築などによるものかは掲載から読み取れず、融資の条件に影響する可能性があります。裏側(北東側)の境界は写真に写っておらず、確認できていません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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