【積算82.7%】埼玉県川越市・霞ヶ関駅 徒歩8分の土地

埼玉県川越市上戸新町の、古家付きで更地渡しの売地です。東武東上線「霞ヶ関」駅まで徒歩8分(630m)で、JR川越線の「的場」駅は徒歩23分、「西川越」駅は徒歩25分です。掲載元の記載では、セブンイレブン霞ヶ関駅北口店が約600m、ファミリーマート川越霞ヶ関店が徒歩7分、ヤオコー川越霞ヶ関店が約810m、名細郵便局が約540m、市立上戸小学校が約1,200mです。飲食店は掲載に無いため OpenStreetMap で補い、掲載地図の位置(住所から変換された位置)からの直線距離で、松屋が約460m、ぎょうざの満洲が約510m、ガストが約520mです。いずれも霞ヶ関駅周辺の川越市霞ケ関東1丁目・大字的場にあります。

土地は221.49㎡(公簿・約67坪)で、区画図では約14.8m×約12.8〜15.0mのほぼ整形地です。所有権・地目宅地・市街化区域で、第1種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%です。南西側の幅員4.2mの公道(道路台帳では4.0m、市道9361号線)と、北西側の幅員6.2mの公道(台帳では6.0m、市道9359号線)に接する角地で、掲載の幅員は現況の値です。私道負担・セットバックの記載はありません。現況は建物ありで、引渡しは相談・更地渡し、建築条件は付いていません。上下水道・都市ガス・側溝があります。掲載写真では、道路に面する南西・北西の2辺はブロック3〜4段(約0.6〜0.8m)の上に鉄柵を載せた塀で、門扉前の段は1〜2段、敷地は道路面より約0.2〜0.4m高い程度です。擁壁・階段接道・法面は見当たらず、旗竿地でもありません。北東・南東の隣地境界は写真に写っておらず、確認できていません。

⚠️その他制限として、上戸新町地区地区計画(A地区)、埋蔵文化財包蔵地、建築基準法22条地域の記載があります。地区計画の区域では、建物の用途・敷地面積の最低限度・壁面の位置・高さ・垣やさくの構造などに地区独自の制限が定められることがあり、建物を建てるときは原則として着手の30日前までに市への届出が必要です(都市計画法58条の2)。A地区の具体的な制限の内容は掲載に記載がありません。埋蔵文化財包蔵地は、土木工事の着手の60日前までに届出が必要な土地で(文化財保護法93条)、工事の内容によっては着工前に試掘(確認調査)を求められ、遺構が見つかれば発掘調査のために工期が延びることがあります。22条地域は、屋根を不燃材料でふくなど防火上の制限がかかる区域です。

路線価は、令和8年分の路線価図(図番号26044)で上戸新町の区画道路を拾い、最も多い115千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。物件が接する2本の道路もどちらも115千円/㎡で、代表値と一致します。同じ路線は令和6年から令和8年まで115千円/㎡で横ばいです。更地渡しのため建物は積算に含めず、積算割合は82.7%です。町内には110千円/㎡の区画道路もあり、この値で計算すると79.1%になります。価格3,080万円(坪単価約45.97万円)に対し、路線価で見た土地の評価額は約2,547万円です。掲載の情報公開日は2026年9月26日で、取扱はミサワホーム不動産(株)埼玉営業所(専任媒介)です。