【積算132.5%】千葉県船橋市・滝不動駅 徒歩12分の土地

⚠️ 擁壁(土留め)あり・高さ未確認の土地です。敷地の周囲の境界には高さ約1m前後のブロック塀・コンクリート壁が回っており、そのうち土を留めている部分の高さ(土留め高)を、掲載写真・国土地理院の標高データ・空中写真など4通りの方法で確かめようとしましたが、壁の背後の地盤が植栽と壁に隠れていて確定できませんでした。土留めの高さが確定していない状態での掲載です。土留めの高さは現地確認か仲介会社への問い合わせが必要です。あわせて、敷地は前面の道路より0.2〜0.3m程度低いとみられます。

千葉県船橋市大穴南1丁目の売地で、京成松戸線「滝不動」駅まで徒歩12分です。土地は92.00㎡(公簿・約27.8坪)の更地で、建築条件は付いていません。第1種低層住居専用地域・建ぺい率50%・容積率100%・市街化区域で、上水・下水・都市ガス・電気が使えます。引渡しは即時・現況渡しです。登記上の地目は「原野」で、市街化区域内の土地ですが、地目変更の登記が要るかどうかは確認が必要です。周辺の店舗は掲載に記載がないため OpenStreetMap で補いました。掲載地図の位置からの直線距離で、ローソン船橋大穴南店が約290m、スーパーのランドロームが約390m、大穴南3丁目のローソンが約500m、飲食店はカフェ シュシュが約870m、丸三が約890m、花膳が約960mです(いずれも船橋市内。物件からの道のりではありません)。

接道状況の欄は「－」で、掲載に道路の種別・幅員の記載がありません。区画図では、敷地(約10m×9.4mの四角形)の南西角が、幅4.00mの位置指定道路(行き止まり・未舗装)に間口2.00mで接しています。建築基準法の接道義務(2m以上)の下限ちょうどの間口で、旗竿地ではありません。私道負担16.00㎡の記載があり、区画図では敷地とは別に描かれた位置指定道路のうち敷地側の部分(約2m×8m)とみられますが、土地面積92.00㎡の内数か別の筆かは掲載に明記がありません。

積算は、大穴南1丁目の区画道路で最も多い路線価をもとに、掲載の92.00㎡のまま計算して価格500万円に対して132.5%です。私道負担16.00㎡が92.00㎡の内数だった場合は宅地を76㎡として109.4%になり、どちらでも価格を上回ります。建物がないため積算は土地だけです。前面の位置指定道路には路線価が付いておらず、町内の区画道路で最も低い帯を採っても117.8%です。価格は坪あたり約18.0万円です。擁壁の高さ、接道の間口、私道の持分、地目の扱いを現地と取扱会社で確かめたうえで検討したい土地です。