【积算132.5%】千叶县船桥市・泷不动站步行12分钟的土地

⚠️ 本地块边界设有挡土墙,高度尚未确认。地块四周的边界设有高约1m左右的砌块围墙和混凝土墙。我们尝试用房源照片、日本国土地理院的标高数据、航拍照片等4种方法,确认墙体中实际挡土部分的高度(挡土高度),但由于墙后的地面被植物和墙体遮挡,未能确定。本文是在挡土高度尚未确定的情况下刊登的。挡土高度需要现场确认或向中介公司咨询。此外,地块似乎比前方道路低约0.2〜0.3m。

本物件是位于千叶县船桥市大穴南1丁目的土地,距京成松户线「泷不动」站步行12分钟。土地面积92.00㎡(登记面积,约27.8坪),为空地,无建筑条件。属于第一种低层住宅专用地区,建蔽率50%、容积率100%,位于市街化区域,可使用自来水、下水道、城市燃气和电力。可立即交房,按现状交付。登记地目为「原野」,虽位于市街化区域内,但是否需要办理地目变更登记需要确认。房源未列出周边店铺,因此我们根据 OpenStreetMap 进行了补充。按距房源地图位置的直线距离计算,罗森 船桥大穴南店约290m,超市Landrome约390m,大穴南3丁目的罗森约500m;餐饮方面,Cafe Chouchou约870m,丸三约890m,花膳约960m(均位于船桥市内,并非从物件出发的步行路程)。

房源的接道情况一栏为「-」,未注明道路种类和宽度。根据区划图,地块(约10m×9.4m的四边形)的西南角以2.00m的临街宽度与宽4.00m的位置指定道路(尽头路,未铺装)相接,正好是建筑基准法接道义务(2m以上)的下限。本地块不是旗杆地。房源注明私道负担16.00㎡,在区划图上似乎是与地块分开绘制的位置指定道路中靠近地块的部分(约2m×8m),但房源未注明其是否包含在土地面积92.00㎡之内,还是另一笔土地。

积算以大穴南1丁目区划道路中最常见的路线价为基础,按房源标注的92.00㎡计算,相对于500万日元的售价为132.5%。如果16.00㎡的私道负担包含在92.00㎡之内,宅地按76㎡计算则为109.4%,无论哪种情况都高于售价。由于没有建筑物,积算仅为土地部分。前方的位置指定道路没有单独的路线价,即使采用町内区划道路中最低的价格带,也为117.8%。售价折合每坪约18.0万日元。建议在现场和经办公司确认挡土墙高度、临街宽度、私道持分及地目的处理后再进行研究。