不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法

はじめに：「不動産の本質的な価値」が「次の物件」への足がかりになる

次の物件を買いたいのに自己資金が足りないとき、選択肢を広げてくれるのが「不動産担保ローン」です。「不動産の本質的な価値」を評価してお金を借りる方法で、自宅や保有物件、相続した土地だけでなく、これから購入する不動産も担保にできます。

この記事では、不動産担保ローンの仕組みと使い方を順に解説します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。無担保のカードローンより金利負担を抑えやすく、長期間の借入もできます（東京スター銀行）。

借りられる金額の決まり方

借りられる金額は、担保にする不動産の評価額に「担保掛目」を掛けて決まるのが基本です。掛目は金融機関や用途によって異なります（東京スター銀行）。つまり、担保にする不動産の担保評価が高いほど、多く借りられます。住宅ローンなどが残っている不動産を2番抵当で担保にする場合、担保評価から他行の借入残高を引いた「担保余力」がそのまま借りられるわけではありません。担保余力に対して、さらに担保掛目が掛かります。たとえば担保評価5,000万円、残高2,000万円なら担保余力は3,000万円ですが、掛目が70%なら借入の目安は2,100万円です（掛目は説明のための仮の数字）。

アパートローンとの違い

注意したいのは使い道です。たとえば東京スター銀行の商品は使い道自由ですが、事業性の資金は除かれています。一方で、投資用物件の購入資金に使える不動産担保ローンもあります（アサックス）。申し込む前に、投資用物件の購入に使えるかを必ず確認しましょう。

銀行とノンバンクの違い

出典：東京スター銀行

次の物件購入に使う方法と流れ

不動産を担保にして次の物件を買う方法は、大きく3つあります。

方法A：購入物件だけを担保にする

購入する物件の担保評価が十分に高ければ、手持ちの不動産がなくても、購入物件単体を担保に不動産担保ローンを利用できます。積算評価が売買価格を上回るような物件なら、この方法が現実的になります。自宅などを担保に入れずに済むのも利点です。

方法B：アパートローンに「共同担保」として差し入れる

買う物件の担保評価だけでは希望額に届かないとき、手持ちの不動産もまとめて担保にする方法です。複数の不動産の評価額を合算できるため、借入可能額を増やせます（HOME'S不動産投資）。相続した土地や別の投資物件を、新しい物件と合わせて担保にするケースがこれにあたります。

方法C：既に持っている不動産を担保に購入資金を借りる

持っている不動産を担保に、投資用物件の購入資金を借りる方法です。買う物件そのものを担保にする必要はありません（アサックス）。ただし銀行の場合は、自己資金を10～30%求められることもあります。

使うまでの流れ

1. 手持ちの不動産の担保評価を試算する（路線価と建物の構造・築年数から計算できます。計算方法は「積算評価・担保評価とは？」で解説しています）
2. 住宅ローンなどの残高を確認し、担保に使える余力を把握する
3. 投資用物件の購入に使えるか、金融機関に確認する
4. 申し込み、審査を受ける
5. 契約と担保の登記を経て、融資が実行される

申し込みから融資実行までは1～2か月程度かかるのが一般的です（東京スター銀行）。買いたい物件が見つかってから動くと間に合わないことがあるため、手持ちの不動産の評価は早めに把握しておきましょう。

メリット・デメリット

最大のメリットは、属性や自己資金が足りなくても、手持ちの不動産の価値で借入額を増やせることです。

メリット

• 担保にする不動産の価値が高いほど、借入の上限を高くできる（東京スター銀行）
• 共同担保にすれば複数の評価額を合算でき、審査も通りやすくなる（HOME'S不動産投資）
• ノンバンクなら、銀行では扱いにくい物件でも柔軟に対応してもらえることがある

デメリット

• 手数料、印紙税、登記費用など、数十万円の諸費用がかかることがある
• 融資実行まで1～2か月程度かかる

まとめ

• 不動産担保ローンは、手持ちの不動産の価値でお金を借りるローン
• 次の物件購入には「購入物件だけを担保にする」「共同担保に入れる」「購入資金を借りる」の3つの使い方がある
• 買う物件自体の担保評価が高ければ、購入物件だけを担保にすることもできる

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参考・出典

• 東京スター銀行：不動産担保ローンとは？
• アサックス：不動産担保ローンを投資に利用することはできる？
• HOME'S不動産投資：共同担保で追加融資は受けられる？