【积算152.6%】东京都练马区・地铁成增站步行13分钟的独栋住宅

本物业是位于练马区旭町2丁目的木造2层独栋出租住宅,距东京地铁副都心线・有乐町线「地铁成增」站步行13分钟,距东武东上线「成增」站步行16分钟。刊登中未公开门牌号,所在地只能确定到町丁。刊登中没有周边设施的信息,因此我们在OpenStreetMap上查找,并根据店铺信息核实地址,只列出位于练马区内的店铺。以旭町2丁目町丁中心的直线距离计算,7-Eleven练马旭町店(旭町1丁目)约820m,旭町3丁目的宜得利成增店和丸龟制面宜得利成增均约0.9km,客美多咖啡练马土支田店(土支田1丁目)约1.1km。靠近车站的板桥区成增一侧也集中了超市和餐饮店。

建筑为1976年3月建成(房龄50年)的木造2层住宅,3DK,建筑面积62.96㎡,每层约31㎡。土地为61.88㎡(公簿),所有权,地目为宅地。现为出租中的业主变更(带租约出售),预计月租10.0万日元(年120万日元),表面收益率8.00%。交易形态为中介,经办公司为株式会社リアール(大阪市中央区)。同一物业也在乐待上刊登,乐待的信息登录日为2026年3月21日,已持续刊登约6个月(健美家的信息登录日为2026年9月22日)。

⚠️本物业的接道情况尚未确认。健美家和乐待两边的接道状况・用途地域・建蔽率・容积率・私道负担栏均为空白,7张刊登照片中也没有一张拍到前方道路。外观照片是从建筑旁宽约1m的通道拍摄的,无法判断前方道路的宽度・种类、与道路的高差,以及建筑是否位于通道尽头的旗杆形地块。1,500万日元的价格甚至低于按旭町2丁目最低路线价区间(280千日元/㎡)计算的土地路线价总额(约1,733万日元),可能存在不可重建・仅靠通道接道・没有私道持分等限制只是未写在刊登中的情况。此外,练马区按用途地域广泛规定了用地面积的最低限度,由于用途地域不明无法确定,但61.88㎡的用地有可能低于该最低限度。在该限制实施前已存在的用地有适用除外的处理,但本用地是否符合需要向练马区确认。

在积算方面,我们将令和8年的继承税路线价取为370,000日元/㎡,3年间从330→350→370千日元,上涨约12.1%。由于门牌号未公开,我们采用了与到车站步行时间相符的町丁中部至东部最常见的数值作为代表值。相对于1,500万日元价格的积算比例约为152.6%,即使采用町丁内最低的280千日元/㎡区间也约为115.5%。建筑房龄50年,已超过木造的法定耐用年限22年,建筑积算为0日元,积算全部来自土地。不过由于接道・能否重建・用地面积最低限度尚未确认,按路线价的土地评估能否成立,需要通过区划图・公图以及在政府部门的接道调查来核实。