【积算144.3%】东京都丰岛区・池袋站步行15分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 东京都丰岛区西池袋4丁目 |
| 最近车站 | JR山手线 池袋站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 144.3%积算 144.3% |
| 价格 | 3,480万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 9.1% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1967年3月建成(房龄59年) |
| 土地面积 | 68.79㎡ |
| 建筑面积 | 89.16㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 5,021万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 5,021万日元 |
| 物业价格 | 3,480万日元 |
| 积算比例 | 144.3% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥730,000/㎡ × 土地面积 68.79㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 89.16㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1967年3月建成(房龄59年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +32.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 550,000 | — |
| 2025年 | 630,000 | +14.5% |
| 2026年 | 730,000 | +15.9% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于刊登的临路栏为空白,我们在健美家、乐待、LIFULL HOME'S、SUUMO、athome寻找了同一物件的其他刊登,并在令和8年分路线价图2幅上追踪了西池袋4丁目的全部区划道路以核实数值依据。
尚未确认的事项
- 临路状况(宽度・种类・私道负担・是否需要退让)及能否重建在三处刊登中均无记载,前方宽约2米的小巷是建筑基准法上的道路还是用地内通道也无法从照片判断。需要向经手公司确认。
- 售价3,480万日元低于按丁目内最低价格带计算的土地路线价总额(4,127万日元)。需要确认价格偏低的原因:不可重建・通道临路・无私道持分・登记面积的一部分无法使用等。
- 门牌号未公开,尚未确定位于西池袋4丁目的哪个街区。路线价为丁目内区划道路的代表值,若取最低价格带(600,000日元),积算比例为118.6%。
- 与右侧邻宅的关系在照片范围之外,尚未能确认不属于连栋建筑。也没有拍到前面道路本身的照片。
- 租赁合同内容(各户租金・期限・押金・续约条件)刊登中没有记载,年收入316.8万日元为经手公司记载的满租数字。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 关于临路与价格有重要注意事项。健美家、乐待、LIFULL HOME'S三处刊登的临路状况・用途地域・建蔽率・容积率・私道负担栏均为空白,道路宽度・种类、是否需要退让、能否重建均无法从刊登中确认。外观照片中建筑前方是宽约2米的混凝土铺装小巷,该小巷是建筑基准法上的道路还是用地内通道,从照片中也无法判断。此外,售价3,480万日元甚至低于按丁目内最低路线价带(600,000日元/平方米)计算的土地路线价总额4,127万日元,仅凭刊登信息无法解释价格偏低的原因。经手公司在其他刊登的标题中明确写有“所有权×可重建”,但本物件的刊登中没有这一记载。能否重建・临路・是否有私道持分需要向经手公司确认。
本物件为东京都丰岛区西池袋4丁目的整栋出售公寓,距JR山手线“池袋”站步行15分钟,位于从池袋站西口越过山手通后的住宅区。门牌号未公开,尚未确定位于丁目内的哪个街区。从丁目重心的直线距离计算,距7-Eleven西池袋4丁目店约170米、东武STORE约490米、My Basket约450米。
建筑为1967年3月建成的木造2层,共4户(专有面积20〜25平方米),总建筑面积89.16平方米,现状满租出租中。满租时年收入316.8万日元(月26.4万日元),表面收益率9.10%。土地68.79平方米(登记・不含私道),所有权,地目为宅地。价格3,480万日元,乐待自2026年3月13日起刊登同一物件,已过6个月。
令和8年分的继承税路线价为730,000日元/平方米(路线价图44040・44031),取西池袋4丁目区划道路中最多的价格带作为代表值。乘以土地68.79平方米,土地的积算价格为5,021万6,700日元;建筑为建成59年的木造,已超过法定耐用年限22年,积算价格为0日元。相对于售价,积算比例为144.3%。丁目内的价格带在600,000至780,000日元之间,即使取最低的600,000日元带也有118.6%。路线价3年来从550,000日元(令和6年)升至630,000日元(令和7年)、730,000日元(令和8年),上涨约32.7%。
我们确认了刊登4张照片中的外观照片1张。玄关与小巷路面几乎等高,未见挡土墙・台阶临路・用地内高低差。左侧邻地为空地,建筑在该侧独立,但与右侧邻宅的关系在照片范围之外,尚未能确认不属于连栋建筑。没有拍到前面道路本身的照片。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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