【积算136.6%】神奈川县海老名市・厚木站步行8分钟的一栋公寓
物业概要
| 所在地 | 神奈川县海老名市中新田3丁目 |
| 最近车站 | 小田急小田原线 厚木站 |
| 步行 | 步行8分钟 |
| 积算比例 | 136.6%积算 136.6% |
| 价格 | 7,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 7.18% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1993年10月建成(房龄32年) |
| 土地面积 | 660.92㎡ |
| 建筑面积 | 324.32㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 7,500万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 10,244万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 10,244万日元 |
| 物业价格 | 7,500万日元 |
| 积算比例 | 136.6% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥155,000/㎡ × 土地面积 660.92㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 324.32㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1993年10月建成(房龄32年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +10.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 140,000 | — |
| 2025年 | 150,000 | +7.1% |
| 2026年 | 155,000 | +3.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
一处在挂牌与其他网站上都没有任何照片的物件。这是一份把「能确认的」与「不能确认的」分开,再确定街区并实测路线价的记录。
尚未确认的事项
- 是否存在挡土墙、道路与地块之间是否有高低差,均无法确认,因为本挂牌及其他任何网站都没有照片。高程数据显示为平坦地形,但没有照片佐证。
- 是否为台阶接道、建筑是否与邻宅相连、建筑外观状况,均因没有照片而无法确认。建成32年的建筑的老化状况也不得而知。
- 接道为西南侧3.50米公路,不足4米。重建时预计需要退线,但挂牌没有退线面积的记载,故积算中未予扣除。实际宽度也需实地确认。
- 土地660.92平方米可能适用大规模宅地的规模格差修正。本站未采用该修正,故为未修正数字;若适用则积算降至107.9%。
- 由于地番未公开,我们从坐标推定街区,并采用最近的28番、29番街区周围四条道路中的最低值。若能确定地番,精度会更高。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 首先需要说明。本物件的挂牌没有任何照片。这不是抓取失败,而是挂牌本身就没有,健美家上的同一物件也明确注明「无图片」。SUUMO的海老名市一栋物件检索结果为0件。因此,是否存在挡土墙、与前面道路是否有高低差、是否为台阶接道、是否与邻宅相连,本站均无法确认。以下评估基于挂牌文本与本站实测的路线价,实地确认仍属必要。
这是一处距小田急小田原线厚木站步行8分钟的木造两层一栋公寓。1993年10月建成,已32年,建筑面积324.32平方米,总户数6户,全部为3LDK家庭户型。土地660.92平方米(约200坪)较为宽裕,价格7,500万日元。表面收益率7.18%,预想年收入538万8,000日元,现状为满室运营中。11个停车位也全部在用。
积算比率为136.6%。建成32年的木造结构已超过22年的法定耐用年限,建筑积算为零,该数字全部来自土地评估。继承税路线价为155,000日元/平方米,三年间上涨10.7%:2024年140,000日元、2025年150,000日元、2026年155,000日元。
⚠️ 土地660.92平方米可能适用「大规模宅地」的规模格差修正。属于三大都市圈500平方米以上1,000平方米以下的范围,修正率约为0.79。本站未采用该修正,故所示数字为未修正的136.6%;若适用修正则积算降至107.9%。两种口径均超过80%。
⚠️ 接道为西南侧3.50米公路,不足4米。重建时预计需要退线,但挂牌没有退线面积的记载,故积算中未予扣除。实际宽度也需实地确认。
物件位于厚木站东侧,街区28番、29番附近。该一带的路线价为155,000至170,000日元/平方米,我们采用保守的155,000日元。若为165,000日元则积算145.4%,即使取该一带最低的145,000日元也有127.8%。
这是一处需要将步行8分钟、满室运营、土地200坪的条件,与完全没有照片这一点以及适用规模格差修正后的数字,放在一起衡量的物件。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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